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评估对象位于某市某区,建成于 2015 年,用途为商业出租,总楼层为地上 2 层,地下 1 层,总建筑面积为地上 4210.6 平方米,地下 1980.8...
评估对象位于某市某区,建成于 2015 年,用途为商业出租,总楼层为地上 2 层,地下 1 层,总建筑面积为地上 4210.6 平方米,地下 1980.8...
admin
2020-12-24
41
问题
评估对象位于某市某区,建成于 2015 年,用途为商业出租,总楼层为地上 2 层,地下 1 层,总建筑面积为地上 4210.6 平方米,地下 1980.88 平方米。建筑物四至为:东至永安路,北至 318 国道,西侧为基督教会,南侧为永清大街。已实现“六通”。在本次实际评估中,根据评估对象的实际租约情况,在租约期限内按租约进行收益法测算,租约到期后评估对象将被转售。评估基准日为2018 年 12 月 31 日,当日的安全利率为 2%。
资料一:该建筑物目前时点是出租状态,租赁合同期限为 5 年,约定的每年的租金为:
2022 年12 月31 日租约到期后,评估对象将被转售,预计转售价格为20000 元/平方米。
资料二:根据目前房地产租赁市场的成本因素进行分析,主要包括运营费用、税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用,税金包括增值税、城市维护建设税等。其中管理费为房地产出租年租金收入的1.2%。维修费按房屋重置价的1.5%计算,保险费为房屋重置价的0.3%。税金为年租金收入的10%(此税金包括所有应缴纳的税费)。
资料三:评估对象主体结构为钢混结构,参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准,结合评估人员实地踏勘调查,确定评估对象的重置价格为2310 元/平方米。
资料四:考虑当前房地产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素,结合对评估对象所在区域房地产市场的调查了解,当前房地产政策变化较快,房地产投资存在一定的风险,本次评估风险调整值为5%。
回答下列问题:
<1> 、简述运用收益法对不动产进行评估,需满足的前提条件。
<2> 、计算自评估基准日至租约结束各年的净收益。
<3> 、计算建筑物适用的报酬率。
<4> 、计算评估对象的评估值。
选项
答案
解析
1.运用收益法对不动产进行评估,需满足其使用的前提条件: ①不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的; ②收益期内,不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测,可用货币来衡量; ③不动产预期获利年限可以预测。 2.①2019 年1 月1 日至2019 年12 月31 日,租金收入=520 万元, 运营费用=520×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%) ÷10000=83.98(万元) 净收益=520-83.98=436.02(万元) ②2020 年1 月1 日至2020 年12 月31 日,租金收入=530 万元, 运营费用=530×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%) ÷10000=85.10(万元) 净收益=530-85.10=444.9(万元) ③2021 年1 月1 日至2021 年12 月31 日,租金收入=550 万元, 运营费用=550×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%) ÷10000=87.34(万元) 净收益=550-87.34=462.66(万元) ④2022 年1 月1 日至2022 年12 月31 日,租金收入=560 万元, 运营费用=560×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%) ÷10000=88.46(万元) 净收益=560-88.46=471.54(万元) 3.报酬率按照安全利率加风险调整值法确定,根据题目中给出的条件,报酬率=安全利率+风险调整值=2%+5%=7%。 4.V1= =1533.49(万元) V2=2×(4210.6+1980.88)/(1+7%)^4=9446.90(万元) V3=V1+V2=1533.49+9446.90=10980.39(万元)
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