2. 财务会计
  3. 某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8 000平方米，规划建筑面积为40 0

某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8 000平方米，规划建筑面积为40 0

昕玥2019-12-17  39
问题 某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8 000平方米，规划建筑面积为40 000平方 米（全部为可销售面积）。预计开发建设期为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。该项目的土地获得费用为每平方米7 000元，建安工程费用为1 500元/m2,开发中的其他 费用为500元/m2。建设期第1年年初需投人土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费 用的85%,剩余资金在第2年年初投人。该开发商自有资金9 600万元，开发所需资金的不足部 分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为10%,按年以复利 计息。预计该项目建成后能以5 000元/m2的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%， 经营成本和销售税金及附加分别为销售收人的2%和5. 5%，建设期贷款本利和在销售期两年内 每年各偿还50%。假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年年末偿还。要求：1.分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。2.分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设 期贷款本利和^3.为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年 年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流人、现金流出和净现金流量。4.开发商期望的目标收益率为10%，利率为10%的折现系数如下表所示。试计算该项目 的净现值，并以此判断该项目是否可行。5.假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，巳知该 项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5 200元。开发商认为尾房的住 宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评 分，标准分值为10分，尾房得分9. 2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
选项
答案
解析1.项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用=7 000 x 8 000 + 1 500 x40 000 + 500 x40 000 = 136 000 000 (元） =13 600 (万元）贷款总额=13 600 -9 600 =4 000 (万元）2.建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本 利和：每年借款额=4 000/2 =2 000 (万元）第1年：应计利息=2 000 x 10% =200 (万元）第2年：应计利息=(2 000 +200 +2 000) x 10% =420 (万元）第3年：年初借款累计=2 000 +2 200 +420 =4 620 (万元）应计利息=4 620 x 10% =462 (万元）应还利息=462 (万元）应还建设期贷款本利和=4 620/2 =2 310 (万元）第4年：年初借款累计=2 310 (万元）应计利息=2 310 xl0% =231 (万元）应还利息=231 (万元）应还建设期贷款本利和=2 310 (万元）3.第1年年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金 流量：①第1年年初自有资金流出：自有资金流出=(7 000 x 8 000 + 1 500 x 40 000 x 35% + 500 x 40 000 x 85% ) /10 000 -2 000 = 7 400 (万元）②现金流入：第1年年末、第2年年末现金流入为零。第 3 年：40 000 x5 000 x60% = 12 000 (万元）第 4 年：40 000 x 5 000 x 40% =8 000 (万元）③现金流出：第1年年末（第2年年初）：自有资金流出=(1 500 x40 000 x65% +500 x 40 000 x 15% ) /10 000 -2 000 =2 200 (万 元）[或 9 600 -7 400 =2 200 (万元）]第2年年末：自有资金流出为零。第3年年末：借款还本=2 310 (万元）借款付息为462万元经营成本=销售收入x2% =12 000 x2% =240 (万元）销售税金及附加=销售收入x5.5% =8 000 x 5. 5% =440 (万元）现金流出=2 310 +462 +240 +440 =3 452 (万元）第4年年末：借款还本=2 310 (方元）借款付息为231万元 经营成本=8 000 x2% = 160 (万元）销售税金及附加=销售收入x5.5% =8 000 x5.5% =440 (万元）现金流出=2 310 +231 +160 +440 =3 141 (万元）④建设期和销售期各年年末净现金流量：第1年年初：-7 400 (万元）第1年年末：0 -2 200 = -2 200 (万元）第2年年末：0第 3 年年末：12 000 -3 672=8 328 (万元）第4年年末：8 000 -3 141 =4 859 (万元）4.净现值=-7 400 -2 200 x0.9091 + 0 x0. 8264 +8 328 x0.7513 +4 859 x0. 6830 = 175. 50 (万元）因为该项目财务净现值175.50 0，故该项目可行。5.①尾房的功能性贬值率=(1 -9.2/10) xl00% =8% 功能性贬值额=5 200 x8% =416 (元）②尾房的销售均价=5 200 -416 =4 784 (元/m2)
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