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××市某综合用途土地抵押价值评估报告 （封面、致估价委托方函、目录、注册房地产

昕玥2019-12-17  11
问题 <P>××市某综合用途土地抵押价值评估报告</P><P>（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略）</P><P>估价结果报告</P><P>一、委托方</P><P>单位名称：××××房地产有限公司</P><P>注册地址：××市××区××园</P><P>法定代表人：××</P><P>二、估价方</P><P>单位名称：（略）</P><P>法定代表人：（略）</P><P>住所：（略）</P><P>估价资格：房地产估价机构壹级资质</P><P>三、估价目的</P><P>为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。</P><P>四、估价对象</P><P>1．权属状况</P><P>××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局（现××市国土资源和房屋管理局）签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]，土地面积为8000m<sup>2</sup>，土地使用者为××××房地产有限公司。名称：××中心土地使用权。</P><P>2．查勘现状</P><P>坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。四至：根据《国有土地使用证》  [市海中外国用(200)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致。</P><P>土地面积及使用年限：土地面积8000m<sup>2</sup>，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2004年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2004年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。</P><P>建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m<sup>2</sup>。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。</P><P>工程进度：截止价值时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。</P><P></P><P>注：上表根据委托方提供的资料绘制。</P><P>收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。</P><P>考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m<sup>2</sup>写字楼面积和36835m<sup>2</sup>商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m<sup>2</sup>，则收益容积率为14. 84（按118709 /8000估算）。</P><P>3．周边环境</P><P>估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距×××高速路约100m。</P><P>估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼，北侧为高档居住社区，向西可至×××小区和×××研究总院，向南可至××公园，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过，其东南侧的××桥是×××高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。</P><P>五、价值时点</P><P>本报告的价值时点为2012年1 1月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。</P><P>六、价值类型</P><P>本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。</P><P>七、估价依据（略）</P><P>八、估价原则（略）</P><P>九、估价方法</P><P>估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用比较法，应选用比较法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。</P><P>比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比较价格；将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。</P><P>假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。</P><P>对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。</P><P>十、估价结果</P><P>估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m<sup>2</sup>，土地面积8000m<sup>2</sup>，总容积率17. 84，土地取得方为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。</P><P>十一、注册房地产估价师（略）</P><P>十二、估价作业期</P><P>201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日</P><P>十三、实地查勘期（略）</P><P>十四、估价报告应用的有效期</P><P>本估价报告时效为一年，自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。</P><P>十五、估价对象变现能力分析（略）</P><P>十六、风险提示（略）</P><P>估价技术报告</P><P>一、个别因素分析（略）</P><P>二、区域因素分析（略）</P><P>三、市场背景分析</P><P>截至9月底，××市累计销售大量各类商品房530.4万m<sup>2</sup>，增长23. 2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。</P><P>今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m<sup>2</sup>，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1 652万m<sup>2</sup>，仅增长7. 4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。</P><P>就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析，××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙，总供应量为9.9万m<sup>2</sup>，使市场总存量达到23万m<sup>2</sup>，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。</P><P>四、最高最佳利用分析</P><P>最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。</P><P>五、估价方法适用性分析（略）</P><P>六、估价测算过程</P><P>（一）比较法</P><P>采用比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则：</P><P>(1)与估价对象土地的用途相同。</P><P>(2)与估价对象土地处于同一供求圈。</P><P>(3)与估价对象土地价格类型相同。</P><P>(4)与估价对象土地价值时点接近。</P><P>(5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。</P><P>1．选取比较实例</P><P>根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司收集的地价资料，选取以下三个实例：</P><P>(1)实例A</P><P>位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518. 62m<sup>2</sup>，收益建筑面积2619. 54m<sup>2</sup>，收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m<sup>2</sup>。</P><P>(2)实例B</P><P>位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617. 5m<sup>2</sup>，收益建筑面积3568. 9m<sup>2</sup>，收益容积率2. 21。  2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m<sup>2</sup>。</P><P>(3)实例C</P><P>位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m<sup>2</sup>，收益建筑面积4080m<sup>2</sup>，收益容积率2. 150  2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m<sup>2</sup>。</P><P>2．比较因素条件说明</P><P>估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。</P><P>3．比较因素条件指数表</P><P>将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。</P><P></P><P></P><P></P><P>经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3 1 60元／m<sup>2</sup>。</P><P>估价对象收益建筑面积为118709m<sup>2</sup>，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160*(42*81874 +32*36835)／(50*81874 +40*36835)*8000=2097（万元）。</P><P>（二）假设开发法</P><P>考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是：</P><P>(1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m<sup>2</sup>，规划总建筑面积142739m<sup>2</sup>，收益容积率14. 84。</P><P>(2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。</P><P>(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准（试行）》规定。</P><P>(4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。</P><P>1．开发项目的总开发价值</P><P>考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m<sup>2</sup>，商业为16000元/m<sup>2</sup>，则均价为：(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m<sup>2</sup>)。</P><P>2．开发项目成本</P><P>(1)建造成本费用</P><P>1)建安成本：</P><P>按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目：</P><P></P><P>注：1．建安工程费包含结构、设备和装修费。</P><P>2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。</P><P>3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安（度）270元计算。</P><P>2)不可预见费</P><P>按建安费用的10%，4800*10%=480（元/m<sup>2</sup>）</P><P>3)专业人员费</P><P>按建安综合成本的7.5%，5307 *7. 5%=398（元/m<sup>2</sup>）</P><P>则建造成本为：5307 +480 +398 =6185（元/m<sup>2</sup>）</P><P>(2)贷款利息</P><P>取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：6185*5.49%*3*0.5=509（元/m<sup>2</sup>）</P><P>(3)开发商利润</P><P>开发商直接成本利润率取40%（按照正常开发周期3年考虑），则开发商利润（不包括购地成本利润）为：6185*40%=2474（元/m<sup>2</sup>）</P><P>(4)销售费用</P><P>××中心项目各种费率取值如下：</P><P>代理及广告费：1.0%</P><P>营业税及附加：5.5%</P><P>13931*(0. 010 +0. 055)  =906(元/m<sup>2</sup>)</P><P>(5)项目开发余值</P><P>单位余值= 13931  -(6185 +509 +2474 +906)=3857（元/m<sup>2</sup>）</P><P>3．地价测算</P><P>设法定出让年限下的总地价为X</P><P>土地年费用利息率：5. 49%</P><P>（土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5. 49%）</P><P>购地成本利润率：30%</P><P>因此，单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857（元/m<sup>2</sup>）</P><P>所以，法定出让年限下的楼面熟地价= 2633（元/m<sup>2</sup>）</P><P>估价对象收益建筑面积为118709m<sup>2</sup>，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：</P><P>2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747（万元）</P><P>七、估价结果</P><P>根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。</P><P></P><P>估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m<sup>2</sup>，土地面积8000m<sup>2</sup>，总容积率17. 84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1 922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。</P><P>附件（略）</P>
选项
答案
解析<P>1．缺估价假设和限制条件。</P><P>2．估价结果缺土地单价的表示。</P><P>3．三个可比实例与估价对象规模相差太悬殊，均不宜作为可比实例。</P><P>4．实例B的成交日期与价值时点相比已有一年多，应说明此类房地产市场在此期间变化不大。</P><P>5．实例C的成交日期与价值时点相比已有两年多，不适用，应予以剔除。</P><P>6．在用比较法选取可比实例时，没有给出三个可比实例的土地使用权性质。</P><P>7．假设这三个可比实例都是出让，在进行比较分析前，应对这三个可比实例的出让年限进行修正，统一调整为法定出让年限状况下楼面地价，再进行比较法的分析计算。</P><P>8．在用比较法计算时，对交易日期的调整未说明依据。</P><P>9．在用比较法计算时，容积率调整计算错误。</P><P>10．交易日期调整一般应调整分子，分母为100。</P><P>11．在第7条的假设前提下，得出估价对象比较价格后，要进行出让年限修正。该报告用“3160*(42*81874 +32*36835)/( 50*81874 +40*36835)*8000=2097万元”这种方法进行调整是不科学的，应先求出土地的报酬率，</P><P>再通过以下方法进行土地年限修正：81874/118709*50+36835/118709*40=46.9（年），81874/118709*42+36835/118709*32=38.9（年），</P><P>再用以下公式[1 - 1/(1+r)<sup>389</sup>]/[1 -1/(1+r)<sup>469</sup>] *3160得出估价对象的楼面地价。（其中r是土地的报酬率）</P><P>12．在本报告中，“3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097万元”和“2633*(42*81874 +32*36835)/( 50*81874 +40*36835)*8000 =1747万元”中计算有误，应用1 18709而不是8000进行计算。</P><P>13．运用假设开发法计算宜采用折现的万法。</P><P>14．在用假设开发法计算时，缺估价假设前提。</P><P>15．在用假设开发法计算时，不可预见费，红线内市政费用等的取值比率缺必要的取值说明。</P><P>16．在用假设开发法计算时，确定估价对象开发项目的销售价格过于简单。</P><P>17．在用假设开发法计算时，缺管理费的计算。</P><P>18．在用假设开发法计算时，缺其他税费的计算。</P><P>19．在用假设开发法计算时，缺取得税费的计算。</P><P>20．在用假设开发法计算时，投资利息计算基数中缺估价对象价值及取得税费、管理费和销售费用（仅是指广告推广费，不含销售代理费）。</P><P>2 1．在用假设开发法计算时，利息计算应用复利计算。</P><P>22．在用假设开发法计算时，购地成本利润率应与开发商成本利润率一致。</P><P>23．在用假设开发法计算时，开发商利润计算基数中缺估价对象价值及取得税费。</P><P>24．在用假设开发法计算时，在考虑土地的剩余使用年限并最终确定估价对象现值时，所用方式不对，应用第1 1条的方法进行计算。</P>
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