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某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1

shuhaiku2019-12-17  67
问题 某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。
选项
答案
解析（1）土地价格＝0.4×5000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝2000×0.9006/0.9540＝1888.05万元（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。4）长寿命项目的折旧费＝（3000×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝591.125万元（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元（4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元（5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋591.125＋9.05＋38＋65.99＝923.165万元（6）写字楼估价结果＝1888.05＋3000×0.9－923.165＝3664.89万元
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