为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三

题库总管2020-05-20  30

问题 为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。上表中,交易情况判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度,负值表示低于正常价格的幅度。(2)该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表(均以上月末为100)。(3)房地产状况比较结果见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30甘为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

选项

答案

解析(1)建立比较基础  ①可比实例A  建筑面积=60m2/0.72=83.33m2。  房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元。  ②可比实例B  统一计价单位:6.61×16.5万美元=109.065万元人民币。  统一税费负担:成交价格=卖方实得金额。  正常成交价格=卖方实得金额+卖方负担税费=109.065万人民币÷(1-7%)=117.274万元人民币。  ③可比实例C  统一计价单位:115万元港币÷1.2=95.833万元人民币。  统一付款方式:95.833×30%+95.833×70%/(1+6%)=92.036(万元人民币)。(2)进行交易情况修正[img]/upload/tiku/159/2136258_1.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_1.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_2.png[/img](3)进行市场状况调整[img]/upload/tiku/159/2136258_1_3.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_4.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_5.png[/img](4)进行房地产状况调整[img]/upload/tiku/159/2136258_1_6.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_7.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_8.png[/img](5)比较价值计算 {图9}{图10}{图11}  比较价值=(1.284×0.3+1.377×0.3+1.244×0.4)万元/m2×75m2=96.27万元。
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