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  3. 为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三

为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三

题库总管2020-05-20  33
问题 为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。（2）该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表（均以上月末为100）。（3）房地产状况比较结果见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30甘为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
选项
答案
解析（1）建立比较基础　　①可比实例A　　建筑面积＝60m2／0.72＝83.33m2。　　房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元。　　②可比实例B　　统一计价单位：6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币。　　统一税费负担：成交价格＝卖方实得金额。　　正常成交价格＝卖方实得金额＋卖方负担税费＝109.065万人民币÷（1－7％）＝117.274万元人民币。　　③可比实例C　　统一计价单位：115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币。　　统一付款方式：95.833×30％＋95.833×70％／（1＋6％）＝92.036（万元人民币）。（2）进行交易情况修正[img]/upload/tiku/159/2136258_1.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_1.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_2.png[/img]（3）进行市场状况调整[img]/upload/tiku/159/2136258_1_3.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_4.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_5.png[/img]（4）进行房地产状况调整[img]/upload/tiku/159/2136258_1_6.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_7.png[/img][img]/upload/tiku/159/2136258_1_8.png[/img]（5）比较价值计算 {图9}{图10}{图11}　　比较价值＝（1.284×0.3＋1.377×0.3＋1.244×0.4）万元／m2×75m2＝96.27万元。
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