2. 考公考编
  3. 某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为

某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为

题库总管2020-05-20  9
问题 <p>        某房地产开发项目的占地面积为6000m<sup>2</sup>，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：</p><p>        该项目1~3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m<sup>2</sup>，可用于经营部分为4500m<sup>2</sup>，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/(间.天)。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。</p><p>        住宅部分的总建筑面积为13000m<sup>2</sup>，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m<sup>2</sup>，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。</p><p>        该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。</p><p>        该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。</p><p>        (1)完成下列现金流量表。

</p><p>        &nbsp;</p><p>        &nbsp;</p><p>        (2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。</p><p>        (3)求方案自有资金的财务净现值。(12分)</p>
选项 <P>解：(1)</P><P>{图2}</P><P>注：1.原题表中现金流入内容中缺贷款一栏，笔者加上了。</P><P>2.当期有还本付息额时：全部投资净现金流量=自有资金净现金流量+当期还本付息额。</P><P>(2)全部投资财务净现值</P><P>{图3}</P><P>{图4}</P><P>当i<sub>1</sub>=23%时</P><P>{图5}</P><P>{图6}</P><P>当i<sub>2</sub>=24%时</P><P>{图7}</P><P>{图8}</P><P>用公式：{图9}，得FIRR=23.09%</P><P>(3)自有资金的财务净现值</P><P>{图10}</P><P>{图11}</P>
答案
解析
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