某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为2016年6月30日,资产评估机构现场调查后,拟对建筑物拟采用重置成本法,对土地使用权采...

admin2020-12-24  14

问题 某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为2016年6月30日,资产评估机构现场调查后,拟对建筑物拟采用重置成本法,对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下:
建筑面值4650平方米,2010年6月30日建成并投入使用,经济寿命年限为40年,截止目前正常使用,经评估,重置单价为3500元/平方米,用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积2500平方米,出让年限50年,用地性质为工业用途,土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米,基准地价内涵为六通一平,50年期出让土地使用权,平均容积率为2.0,基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料,容积率修正系数见下表
表一



该地区地价指数以1990年为基期的定基指数,2012-2018年地价指数见下表:
表二
2012-2018年地价指数表



影响地价的其他因素修正系数为1.0500,土地资本化率为6%,不考虑交易环节税费。
要求:
<1>、简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
<2>、计算土地使用权评估单价(元/平方米),保留4位小数。
<3>、若打分法和年限法权重比为6:4,计算建筑物综合成新率(%)。
<4>、计算建筑物评估值,委估资产评估值。

选项

答案

解析<1>、釆用基准地价修正法的前提条件是: ①当地政府已公布基准地价; ②可以取得基准地价修正体系; ③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的,即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。 <2>、本次测算评估对象50年使用年期的出让地价,基准地价中设定出让年限为50年,不需要进行年期修正。因此宗地使用年期修正系数=[1-1/(1+6%)^50]/[1-1/(1+6%)^50]=1 土地使用权评估单价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 =650×1×(2.46/1.3)×1×1.0500 =1291.5000(元/平方米) <3>、年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100% =(40-6)/40 =80% 综合成新率=80%×0.4+78%×0.6=78.8% <4>、建筑物评估值=3500×4650×78.8%=3500×4650×78.8%=12824700(元) 资产评估值=12824700+1291.5000×2500=16053450(元)
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