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  3. A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000㎡，使用年限5

A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000㎡，使用年限5

天天题库2020-05-20  8
问题 <P>A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000㎡，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。</P><P>B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。</P><P>假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润。</P>
选项 <P>第一种情况：(1)总开发价值</P><P>1)项目年净收益：3600×(1-35%)=2340(万元)</P><P>2)总开发价值：P=A/i[1-1/(1+i)<sup>n</sup>]=2340/10%[1-1/(1+10%)<sup>n</sup>]</P><P>(2)总开发成本</P><P>1)总建筑面积：4000×5=20000(㎡)</P><P>2)建造成本：4000×20000=8000(万元)</P><P>3)专业人员费用：8000×10%=800(万元)</P><P>4)管理费用：(8000+800)×5%=440(万元)</P><P>5)财务费用：(8000+800+440)[(1+10%)<sup>3-2</sup>-1]=1420(万元)</P><P>6)总开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元)</P><P>(3)成本利润率</P><P>成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本×100%</P><P>45%={2340/10%[1-1/(1+10%)<sup>n</sup>]-10660｝/10660</P><P>1.1<sup>n</sup>=2.94599n</P><P>1g1.1=1g2.94599(或用插入法计算n)</P><P>得n=11.34(年)</P><P>第二种情况：</P><P>(1)总建筑面积：4000×5=20000(㎡)</P><P>(2)建造成本：4000×20000=8000(万元)</P><P>(3)专业人员费用：8000×10%=800(万元)</P><P>(4)管理费用：(8000+800)×5%=440(万元)</P><P>(5)财务费用：(8000+800+400)[(1+10%)<sup>3-2</sup>-1]=1420(万元)</P><P>(6)开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元)</P><P>(7)利润：10660×45%=4797(万元)</P><P>(8)开发成本与利润合计：10660+4797=15457(万元)</P><P>(9)项目年净收益：3600×(1-35%)=2340(万元)</P><P>(10)设B集团可接受的合作经营年限为n</P><P>n年收益的折现值：2340/10%[1-1/(1+10%)<sup>n</sup>]</P><P>根据：15457=2340/10%[1-1/(1+10%)<sup>n</sup>]</P><P>1.1<sup>n</sup>=2.94599</P><P>n1g1.1=1g2.94599(或用插入法计算n)</P><P>得n=11.34(年)</P>
答案
解析
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