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  3. 某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年

某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年

天天题库2020-05-20  27
问题 某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000m2，可用于经营的部分为4500m2，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价格为330元/间?天。前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。?该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款年利率为8%。第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。该项目全部投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。（1）完成下列现金流量表；（2）求该方案的全部投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。
选项
答案
解析1、【第一小题解答】1.出售部分1）销售收入：13000×6500＝8450（万元）2）销售税费：8450×5.5%＝464.75（万元）2.出租部分1）潜在毛租金收入：100×330×365＝1204.5（万元）2）有效毛租金收入：经营期第1～3年：1204.5×70%＝843.15（万元）经营期第4～20年：1204.5×85%＝1023.83（万元）3）运营费用：第1～3年：843.15×42%＝354.12（万元）第4～20年：1023.825×42%＝430.01（万元）4）第23年后的转售净收益：5000万元（已扣除销售税费及附加）3.还本付息1）建设期到期的还本付息额第二年贷款2000万元，第三年贷款2800万元，总贷款4800万元F＝2000×（1＋8%）2＋2800（1＋8%）＝5356.8（万元）第一次贷款还本付息的现金还款部分5356.8－1500＝3856.8（万元）2）抵押贷款年还款额P＝1500万元，i＝8%，n＝20A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]＝1500×8%（1＋8%）20/[（1＋8%）20－1]＝152.78（万元）现金流量表[img]/upload/tiku/158/2101345_1_1.png[/img]全部投资现金流量表[img]/upload/tiku/158/2101345_1_2.png[/img]【第2小题解答】[img]/upload/tiku/158/2101345_1_3.png[/img]【第3小题解答】（常规表示方法）{图4}
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