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某房地产开发项目的占地面积为6000m2,用途为商住两用,土地使用权年限为40年
某房地产开发项目的占地面积为6000m2,用途为商住两用,土地使用权年限为40年
天天题库
2020-05-20
27
问题
某房地产开发项目的占地面积为6000m2,用途为商住两用,土地使用权年限为40年,规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案:该项目1~3层为宾馆,其余为住宅,建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000m2,可用于经营的部分为4500m2,可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价格为330元/间?天。前3年的入住率均为70%,从第4年开始稳定在85%,运营费用为经营收入的42%。建成后即可开始经营,计划经营20年,然后将宾馆整体转售,预计转售净收益为5000万元。住宅部分总建筑面积为13000m2,建成后全部出售,预计平均售价为6500元/m2,销售税费为销售收入的5.5%,假设建成后即售完。?该方案的总投资为8000万元,其中60%来源于银行贷款,其余为自有资金,贷款年利率为8%。第一年投资额为总投资的20%,全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%,其中20%为自有资金,25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%,全部为银行贷款。建设期只计息不还款,建成后一次性还清本息。其中,还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款,贷款期限为20年,年利率8%,贷款按年等额还款,其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初,收入和成本发生在年末,一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。该项目全部投资目标收益率为18%,自有资金目标收益率为20%。(1)完成下列现金流量表;(2)求该方案的全部投资财务净现值和财务内部收益率;(3)求方案自有资金的财务净现值。
选项
答案
解析
1、【第一小题解答】1.出售部分1)销售收入:13000×6500=8450(万元)2)销售税费:8450×5.5%=464.75(万元)2.出租部分1)潜在毛租金收入:100×330×365=1204.5(万元)2)有效毛租金收入:经营期第1~3年:1204.5×70%=843.15(万元)经营期第4~20年:1204.5×85%=1023.83(万元)3)运营费用:第1~3年:843.15×42%=354.12(万元)第4~20年:1023.825×42%=430.01(万元)4)第23年后的转售净收益:5000万元(已扣除销售税费及附加)3.还本付息1)建设期到期的还本付息额第二年贷款2000万元,第三年贷款2800万元,总贷款4800万元F=2000×(1+8%)2+2800(1+8%)=5356.8(万元)第一次贷款还本付息的现金还款部分5356.8-1500=3856.8(万元)2)抵押贷款年还款额P=1500万元,i=8%,n=20A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=1500×8%(1+8%)20/[(1+8%)20-1]=152.78(万元)现金流量表[img]/upload/tiku/158/2101345_1_1.png[/img]全部投资现金流量表[img]/upload/tiku/158/2101345_1_2.png[/img]【第2小题解答】[img]/upload/tiku/158/2101345_1_3.png[/img]【第3小题解答】(常规表示方法){图4}
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