2. 考公考编
  3. 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济

某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济

天天题库2020-05-20  35
问题 <P>某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m<sup>2</sup>，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m<sup>2</sup>(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m<sup>2</sup>，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m<sup>2</sup>，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)</P>
选项 <P>解：(1)重新购建价格C</P><P>方法一：1)单价计算</P><P>①建安成本1200元/m<sup>2</sup></P><P>②专业费用1200×8%=96(元/m<sup>2</sup>)</P><P>③管理费用(1200+96)×3%=38.88(元/m<sup>2</sup>)</P><P>④销售费用C×3%</P><P>⑤投资利息</P><P>(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)<sup>1.5</sup>-1]+[1200+96+38.88+3%C]×40%×[(1+6%)<sup>0.5</sup>-1]≈88.93+0.2%C</P><P>⑥销售税费C×6.5%</P><P>⑦投资利润(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C</P><P>⑧重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)×30000=(1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C)×30000</P><P>C=6356.394万元</P><P>2)总价计算</P><P>①建安成本1200×30000=3600(万元)</P><P>②专业费用3600×8%=288(万元)</P><P>③管理费用(3600+288)×3%=116.64(万元)</P><P>④销售费用C<sub>总</sub>×3%</P><P>⑤投资利息(3600+288+116.64+3%C<sub>总</sub>)×60%×[(1+6%<sub>总</sub>)<sup>1.5</sup>-1]+(3600+288+116.64+3%C<sub>总</sub>)×40%×[(1+6%)<sup>0.5</sup>-1]=266.79+0.2%C<sub>总</sub></P><P>⑥销售税费C<sub>总</sub>×6.5%</P><P>⑦投资利润(3600+288+116.64+3%C<sub>总</sub>)×35%=1401.624+1.05%C</P><P>⑧重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C<sub>总</sub>+266.79+0.2%C<sub>总</sub>+C<sub>总</sub>×6.5%+1401.624+1.05%C<sub>总</sub></P><P>C=6356.394万元</P><P>方法二：重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)<sup>1.5</sup>+[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×40%×(1+6%)<sup>0.5</sup>+C×6.5%+[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×35%</P><P>C=2118.798元/m<sup>2</sup></P><P>重新购价格=2118.798×30000=6356.394(万元)</P><P>(2)折旧计算</P><P>可修复费用35万元</P><P>装修折旧费=500×1/5×3=300(万元)</P><P>设备折旧费=200×1/10×3=60(万元)</P><P>长寿命项目折旧费=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(万元)</P><P>缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30×80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)<sup>57</sup>]-(180+60)=1182.085(万元)</P><P>功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1-1/(1+8%)<sup>57</sup>]=12.344(万元)</P><P>(3)建筑物现值计算</P><P>V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(万元)</P>
答案
解析
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