首页
财务会计
医药卫生
金融经济
考公考编
外语考试
学历提升
职称考试
建筑工程
IT考试
其他
登录
财务会计
税务师受托对市区某房地产开发公司(增值税一般纳税人)纳税情况进行审核,房地产开发
税务师受托对市区某房地产开发公司(增值税一般纳税人)纳税情况进行审核,房地产开发
shuhaiku
2019-12-17
49
问题
税务师受托对市区某房地产开发公司(增值税一般纳税人)纳税情况进行审核,房地产开发公司在2017年发生如下业务:(1)5月10日通过竞拍取得市区一处占地面积为20000平方米的土地使用权,支付土地出让金3500万元;(2)自6月份开始在取得的该土地上建造写字楼,支付工程款合计为1500万元,并于当年8月31日完工;其次根据合同约定,扣留建筑安装施工企业5%的工程款,作为开发项目的质量保证金,对方按实际收取的工程款给予开具增值税专用发票;(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元,其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元,利息支出能够提供金融机构贷款证明,并且能够按照房地产项目计算分摊;(4)当年12月31日销售写字楼的70%,取得含税销售收入合计9800万元;剩余30%自9月初开始对外出租,签订为期3年的租赁合同,约定每年不含税租金120万元,当年实际取得租金收入80万元。已知:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%,契税税率为3%、城镇土地使用税年税额4元/平方米;该公司采用一般计税方法计算缴纳增值税,12月无进项税额可抵扣,不考虑转让环节的印花税。该房地产开发公司办税人员自行计算并缴纳了土地增值税。计算过程如下:①计算扣除项目金额=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)+80×5%×(7%+3%+2%)=3605+1500+200+116.54+0.48=5422.02(万元);②增值额=9800-5422.02=4377.98(万元);③增值率=4377.98/5422.02×100%=80.74%;④应纳土地增值税=4377.98×40%-5422.02×5%=1480.09(万元)要求:1.根据上述资料指出该房地产开发公司办税人员自行计算的土地增值税税额是否正确?如不正确,应如何进行调整?2.计算该公司出租写字楼期间计算缴纳的城镇土地使用税、印花税。
选项
答案
解析
1.该公司计算的土地增值税额不正确。(1)要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额;(2)房地产开发公司在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除;(3)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%以内,对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除;(4)房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额;(5)对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除;(6)出租部分缴纳的相关税金不得在计算土地增值税时扣除;(7)计入土地增值税的收入为不含增值税的收入。正确计算方法如下:可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元)可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)与转让房地产有关的税金=(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=87.41(万元)可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+87.41+(2523.5+997.5)×20%=4509.45(万元)增值额=9800-(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%-4509.45=4562.17(万元)增值率=4562.17/4509.45×100%=101.17%应缴纳土地增值税=4562.17×50%-4509.45×15%=1604.67(万元)该公司已缴纳土地增值税1480.09万元,应补缴土地增值税=1604.67-1480.09=124.58(万元)。该公司应做如下调账分录:借:税金及附加 124.58 贷:应交税费——应交土地增值税 124.58借:应交税费——应交土地增值税 124.58 贷:银行存款 124.582.出租写字楼占地20000×30%=6000(平方米),应缴纳的城镇土地使用税=6000×4×4÷12=8000(元);当年签订房屋租赁合同应缴纳的印花税=120×3×1‰=0.36(万元)。
转载请注明原文地址:https://ti.zuoweng.com/ti/Wx89KKKQ
相关试题推荐
一般情况下,可控串补投入时,先投入可控部分、后投入()部分。
并联电容器组允许在不超过额定电流的()的运行情况下长期运行。
运维专业工程师应对运维记录、台账每月进行审核,运维单位每()应至少组织1次记录、
对可能会改变一、二次设备运行方式或影响集中监控的危急、严重缺陷情况应向()汇报。
工作票应按月装订并及时进行三级审核,保存期为()年。
操作票填写后,由操作人和监护人共同审核,复杂的倒闸操作经()审核执行。
正常天气情况下,避雷器的泄漏电流读数超过初始值1.2倍,()。
一般情况下,带串补装置的线路停电时(),送电顺序与此相反。
大雨、冰雹天气过后,重点检查()是否存在积水情况,排水孔有无堵塞。
检查接地体、接地引下线的腐蚀及连接情况,留有()。
随机试题
某饼干生产企业不严格区分国内市场和国外市场,向国内外市场销售相同品质和口味的饼干
主变压器停电操作完毕后,()立即停止冷却装置运行。
包括两个或两个以上委托人的信托是()。
建立学生档案一般分为()四个环节。
【案例背景】某工程,建设单位与施工单位按《建设工程施工合同(示范文本)》签订了合
直接分解产生尿酸的是( ) A.T B.X C.A D.T E.U
罗格列酮的作用机制A.激活PPARγ,提高细胞对胰岛素作用的敏感性B.抑制小肠黏膜刷状缘的α-葡萄糖苷酶C.抑制糖原异生和分解D.刺激胰岛β细胞分泌胰岛素
共用题干 某慢性肾衰竭患者,体检:血压175/120mmHg,贫血貌,心、肺检查无异常。血红蛋白50g/L,尿蛋白(+),尿比重1.010,血肌酐799...
()是对从事认证及相关的检测机构和审核人员资格条件与能力的合格评定活动。A:认可B:认证C:审查D:审核
BrotherlyLove AdidasandPumahavebeentwoofthebiggestnamesinsports...