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  3. 某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写

某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写

昕玥2020-05-20  61
问题 <P>某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000㎡，建造成本为2500元/㎡，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/㎡，试求该项目的开发商成本利润率。</P>
选项 <P>开发商成本利润率(RPC)=项目总开发价值(GDV)项目总开发成本(TDC)/项目总开发成本(TDC)×100%</P><P>(1)先求项目总开发价值GDV：</P><P>1)总销售收入：9600元/㎡×10000㎡=96000000元=9600万元</P><P>2)项目总开发价值=9600×(1-6%)万元=9024万元</P><P>(2)再求项目总开发成本TDC：</P><P>1)购地款：1000元/㎡×10000㎡=10000000元=1000万元</P><P>2)拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元</P><P>3)建造成本：2500元/㎡×10000㎡=25000000元=2500万元</P><P>4)专业人员费用：2500万元×12%=300万元</P><P>5)电贴费和用电权费等其他费用：400元/㎡×10000㎡=4000000元=400万元</P><P>6)管理费：(2500+300+400)万元×5%=160万元</P><P>7)财务费：</P><P>购地款利息=1000×[(1+9%)3-1]万元+2000×[(1+9%)2.5-1]万元=775.86万元</P><P>建造成本、专业人员费用、电贴费和用电权费等其他费用、管理费利息=(2500+300+400+160)×[(1+9%)2/2-1]万元=302.4万元</P><P>财务费用合计：1078.26万元</P><P>8)销售费用：9600万元×2.5%=240万元</P><P>9)项目总开发成本TDC：1000万元+2000万元+2500万元+300万元+400万元+160万元+1078.26万元+240万元=7678.26万元</P><P>(3)开发商成本利润率(RPC)=9024-7678.26/7678.26×100%=17.53%</P>
答案
解析
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