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某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写
某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写
昕玥
2020-05-20
57
问题
<P>某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000㎡,建造成本为2500元/㎡,专业人员费用为建造成本的12%,电贴费和用电权费等其他费用为400元/㎡,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/㎡,试求该项目的开发商成本利润率。</P>
选项
<P>开发商成本利润率(RPC)=项目总开发价值(GDV)项目总开发成本(TDC)/项目总开发成本(TDC)×100%</P><P>(1)先求项目总开发价值GDV:</P><P>1)总销售收入:9600元/㎡×10000㎡=96000000元=9600万元</P><P>2)项目总开发价值=9600×(1-6%)万元=9024万元</P><P>(2)再求项目总开发成本TDC:</P><P>1)购地款:1000元/㎡×10000㎡=10000000元=1000万元</P><P>2)拆迁安置补偿及其他土地开发费用:2000万元</P><P>3)建造成本:2500元/㎡×10000㎡=25000000元=2500万元</P><P>4)专业人员费用:2500万元×12%=300万元</P><P>5)电贴费和用电权费等其他费用:400元/㎡×10000㎡=4000000元=400万元</P><P>6)管理费:(2500+300+400)万元×5%=160万元</P><P>7)财务费:</P><P>购地款利息=1000×[(1+9%)3-1]万元+2000×[(1+9%)2.5-1]万元=775.86万元</P><P>建造成本、专业人员费用、电贴费和用电权费等其他费用、管理费利息=(2500+300+400+160)×[(1+9%)2/2-1]万元=302.4万元</P><P>财务费用合计:1078.26万元</P><P>8)销售费用:9600万元×2.5%=240万元</P><P>9)项目总开发成本TDC:1000万元+2000万元+2500万元+300万元+400万元+160万元+1078.26万元+240万元=7678.26万元</P><P>(3)开发商成本利润率(RPC)=9024-7678.26/7678.26×100%=17.53%</P>
答案
解析
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