某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为2017年12月31日,采用重置成本法。   该办公楼由企业出资委托施工企业承建,建设工期1年...

admin2020-12-24  18

问题 某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为2017年12月31日,采用重置成本法。
  该办公楼由企业出资委托施工企业承建,建设工期1年,于2010年12月底建成并投入使用,建筑面积10000平方米,经济使用年限50年,办公楼使用、维修和保养正常。
  资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100),分值分别为92、69、88,权重系数分别为85%、10%、5%。
  按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3785万元,安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%,期间费用费率为5%,资金成本率为4.35%,利润率为5%。
  要求:
  计算该办公楼的评估值。

选项

答案

解析 (1)确定重置成本   前期费用=建安综合造价*2%=(3785+705)*2%=4490*2%=89.8万元   期间费用=建安综合造价*5%=4490*5%=224.5万元   利息=(建安工程造价+期间费用)×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2+前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率   =(4490+224.5)×1×4.35%×1/2+89.8×1×4.35%=106.4467万元   利润=(建安工程造价+期间费用+前期费用)×利润率   =(4490+224.5+89.8)×5%=240.215万元   重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润   =4490+89.8+224.5+106.4467+240.215=5150.962万元   (2)成新率的计算   ①年限法成新率的确定   成新率=(50-7)/50×100%=86%   ②打分法成新率的确定   成新率=(结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数)÷100×100%   =(92×85%+69×10%+88×5%)÷100×100%=89.5%   ③加权平均综合成新率的确定   综合成新率=86%×0.4+89.5%×0.6=88.1%   (3)评估值计算   评估值=重置成本×综合成新率=5150.962×88.1%=4537.998万元
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