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某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可,目前土建主体工程基本
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可,目前土建主体工程基本
昕玥
2019-12-17
54
问题
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可,目前土建主体工程基本完工,房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖,甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估,为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买,计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成,室内外装饰装修和设备重新设计施工,为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价,评估价值差异较大。请问:造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?
选项
答案
解析
造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有:(1)估价目的不同。甲房地产估价机构(以下简称甲公司)的估价目的是强制拍卖目的,乙房地产估价机构(以下简称乙公司)的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。(2)价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值,乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同,纳税状况不同,风险偏好不同,对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在:即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同,主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。(3)价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日,乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。(4)估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则,乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。
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