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某房地产开发企业于2012年初以15000元/m2的价格购买了一面积为8000m
某房地产开发企业于2012年初以15000元/m2的价格购买了一面积为8000m
shuhaiku
2020-05-20
27
问题
某房地产开发企业于2012年初以15000元/m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2,写字楼建筑面积60000m2,并于2012年初开始建设。建造期为3年,建造成本为4500元/m2。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/m2,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售,于建造期第2年开始销售,各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%,销售均价9000元/m2。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租,租金收入为4500万元/年,运营费用为年租金收入的40%,出租15年后将商场全部转售,预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出,贷款期为2年,按年付息到期一次还本,年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初,净转售收益发生在年末,项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表,并求取项目资本金的财务净现值。(12分)资本金现金流量表{图2}
选项
答案
解析
本题0点为2012年年初,1为2012年年末,2为2013年年末,以此类推。土地费用=15000×8000=12000(万元)建造成本=4500×(15000+60000)=33750(万元)写字楼销售收入=9000×60000=54000(万元)装修费用=1400×(15000+60000)=10500(万元)商场年租金收入=4500(万元)转售净收入=20000(万元)贷款按年付息,到期一次还本,贷款期为2年第一、二年利息分别为:3500×8%=280(万元)建造期的第2初(2013年初,1的位置)贷款3500万元用于项目支出,则第2年年末(2013年末,2的位置)应支付利息280万元,第3年年末(2014年末,3的位置)支付利息280万元,同时偿还本金3500万元。{图2}=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.18(万元)NPV>0,项目可行。
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