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  3. 某房地产开发企业于2012年初以15000元/m2的价格购买了一面积为8000m

某房地产开发企业于2012年初以15000元/m2的价格购买了一面积为8000m

shuhaiku2020-05-20  28
问题 某房地产开发企业于2012年初以15000元/m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/m2。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/m2，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/m2。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。（12分）资本金现金流量表{图2}
选项
答案
解析本题0点为2012年年初，1为2012年年末，2为2013年年末，以此类推。土地费用＝15000×8000＝12000（万元）建造成本＝4500×（15000＋60000）＝33750（万元）写字楼销售收入＝9000×60000＝54000（万元）装修费用＝1400×（15000＋60000）＝10500（万元）商场年租金收入＝4500（万元）转售净收入＝20000（万元）贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年第一、二年利息分别为：3500×8%＝280（万元）建造期的第2初（2013年初，1的位置）贷款3500万元用于项目支出，则第2年年末（2013年末，2的位置）应支付利息280万元，第3年年末（2014年末，3的位置）支付利息280万元，同时偿还本金3500万元。{图2}＝-18750－1311.4035＋368.5749＋7289.6924＋3005.3995＋9339.6970＋1891.2227＝1833.18（万元）NPV＞0，项目可行。
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