某综合楼房地产估价报告封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价的假设和限

天天题库2019-12-17  18

问题 某综合楼房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造,土地用途为工业,土地使用权类型原为划拨,2002年办理房地产抵押登记,抵押期三年,2005年8月5日抵押合同到期后,又与抵押权人续期三年,2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让,设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止,至估价时点,其土地已使用4年(取整),尚剩余使用年限为46年(取整)。2.估价对象所处建筑物建成于1996年,为钢混结构,房屋经济耐用年限60年,至估价时点,该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(二)估价对象状况估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路,其西南距某祠路及某路不足50m,估价对象门前即有公交站点,有多路公交车经过,交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少,沿某路两侧分布较多商业小店面,商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2,用途为工业,土地使用权类型原为划拨,设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日,至估价时点,该宗地已使用了4年,土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼,东南朝向,总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯,局部楼层安装中央空调,外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m,第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点,估价对象未按原规划用途用,主要作为“某酒店”使用,具体使用与装修情况如下:底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。二层用途为某餐厅,装修为地面铺瓷砖,墙面及顶棚为乳胶漆粉刷,顶棚饰有木角线。三层用途为健身房,装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅,正在装修,内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置,隔为若干间套房,无装修。六层内部无隔断,无装修。七层为某汽车配件有限公司办公场所,装修为地面铺地毯,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室,装修为地面铺地毯,其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房,装修为走廊地面铺地毯,客房为木门,地面铺花岗石,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层,无装修。根据估价人员现场勘察,估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的(略)五、估价时点(略)六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下,具体依据如下原则:1.合法原则:遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则:遵循最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则:遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房,与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全,故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益,拟采用收益还原法评估其价格,然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元(大写:人民币畚仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)估价技术报告一、个别因素分析1.估价对象土地使用权类型原为划拨,设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止,至估价时点,其土地巳使用4年(取整),尚剩余46年(取整)使用年期。2.估价对象所处建筑物建成于1996年,为钢混结构,经济耐用年限为60年,至估价时点,该建筑物已使用10年(取整)。3.估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼,估价对象紧临某路,其西南距某祠路及某路不足50m,估价对象门前即为公交站点,有多路公交车经过,交通便捷度较高。4.估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面,商业繁华度已形成一定水平。5.估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼,东南朝向,总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯,局部楼层安装中央空调,外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m,第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点,估价对象未按原规划用途使用,巳改作“某酒店”使用。6.估价对象原批准用途为工业厂房,由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查,产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准,亦未补办相关手续。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示,该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平,合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平,而且厂房销售均价为1097元/m2,比上年的1455元/m2下跌358元/m2,跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整,新增工业项目近年全部安排在新区,旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区,新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局,每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列,对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法先用(略)六、估价测算过程评估思路:遵循合法原则,并同时考虑估价目的对价格的影响,本次仍以批准的合法用途估价,不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价,本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高,为5m,第二至十二层层高为4m,第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算,最后加总求得估价对象总价值。(一)地下室采用成本法1.计算公式。根据成本法的要求,成本法估价的基本公式为:房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧2.计算过程。根据市场调查及有关规定,确定以下指标(表2—17)。3.计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1.收益法(1)计算公式:式中V——收益法评估价格;A——房地产年纯收益;R——报酬率; n——房地产收益年期。(2)具体计算过程见表2—18。(3)计算结果:收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2.成本法(1)计算公式。根据成本法的要求,成本法估价的基本公式为:房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及X X市的有关规定,确定以下指标(表2—19)。(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。(三)综合楼第二至十二层1.收益法(1)计算公式:式中v——收益法评估价格;a——房地产年纯收益;R——报酬率;n——房地产收益年期。(2)具体计算过程见表2—20。(3)计算结果:2040元/m2。2.成本法(1)计算公式。根据成本法的要求,成本法估价的基本公式为:房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及XX的有关规定,确定以下指标(表2—21)。(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1.地下室:以上采用成本法测算地下室价值为1 002元/m2。2.综合楼底层:采用以上两种方法测算估价对象结果,成本法测算结果为2 445元/m2,收益还原法测算结果为2638元/m2,两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为[(2445+2638)/2]元/m2=2542元/m2。3.综合楼第二至十二层:以上采用两种方法测算估价对象结果,成本法测算结果为2245元/m2,收益还原法测算结果为2040元/m2,两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:[(2245+2040)/2]元/m2=2 143元/m2。具体见表2—22。(二)房地产评估结果估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略)

选项

答案

解析(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全,缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时,也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时,应包括设备的折旧费(由于装修是由承租方负担的,所以装修部分的折旧费不用计算在内)。(13)在用收益法计算可获得收益年限时,建筑物建成年代应是1996年,而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时,应说明土地报酬率4. 01%的由来。(15)在计算土地取得成本及开发成本时,年期修正计算中分子分母应颠倒过来。(16)缺少总价的大写金额。
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