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  3. 甲乙二人分别享有35%、65%的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙

甲乙二人分别享有35%、65%的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙

免费考试题库2019-12-17  26
问题 甲乙二人分别享有35%、65%的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙在外地居住，甲未与乙协商擅自将楼房出租给丙3年，尚未到期。现甲未经乙的同意，又以自己名义与第三人丁签订一份买卖合同但尚未办理过户登记手续。甲乙还有一姐姐戊已经离婚，近期想回甲居住的城市定居。关于以上五人之间的关系，下列叙述不正确的是：（ ）A.甲丙之间的租赁合同效力待定B.丙可以向法院请求宣告甲丁之间的买卖合同无效C.如甲乙决定将楼房出卖给戊，需要提前15日通知丙，丙在15日内可以主张优先购买权D. 丁已经构成善意取得，可以主张对楼房的所有权
选项
答案ABCD
解析A、B、C、D考点：城镇房屋租赁合同、善意取得讲解：分析本题，需要区分债权合同行为与处分行为。签订租赁合同不是处分行为，因而不涉及无权处分的问题，所以尽管甲只是房屋共有人之一，但甲与丙之间的租赁合同有效，故A项错误。B项涉及甲与丁之间的房屋买卖合同。甲只是房屋的共有人之一，却将房屋出卖给丁，属于《合同法》上所谓的无权处分合同。对此，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由 此造成的结果就是无权处分合同，如果不获权利人追认，则通常无效。但是，《买卖合同解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为 由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，无权处分只是影响物权变动，而不影响债 权合同的效力。所以，甲丁之间的买卖合同有效。尽管甲丁之间的买卖合同不因甲的无权处 分而无效，但该合同涉及侵害承租人丙的优先购买权的问题。就此，《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但是，《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，丙不能主张甲丁之间的买卖合同无效，而只能追究甲的违约责任，故B项错误。《城镇房屋租赁合同解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，在甲乙决定将房屋卖给姐姐戊的情形，承租人丙不享有优先购买权，故C项错误。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权的转移方式是登记，未经登记过户不能转移所有权。根据《物权法》第106条第1款规定，善意取得不仅仅要求买受人的善意，而且要求完成相关公示，丁没有完成登记过户，故无法构成善意取得，D项错误。
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