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  3. （2018年）2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代

（2018年）2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代

Freeti2019-12-17  27
问题 （2018年）2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期间为2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日，甲为乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理权期间为2016年7月4日至2018年7月31日。　　2016年8月1日，乙以甲名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2万元。2017年6月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费2000元。　　2018年2月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。　　2018年3月5日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以800万元的价格将房屋出售于丁。为支付房款，2018年3月11日，丁与戊、庚签订借款合同，分别自戊、庚处借款500万元和300万元，借款期限均为3个月。同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018年3月20日，甲和丁办理了房屋过户登记。随后，丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。　　2018年4月2日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。　　因丁无力偿还戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价款为720万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。　　根据上述内容，分别回答下列问题：　　（1）甲与乙的委托合同何时生效 乙何时取得代理权 并分别说明理由。　　（2）卫生间管道严重漏水的维修费用2000元应当由谁承担 并说明理由。　　（3）甲是否有权解除与丙的租赁合同 并说明理由。　　（4）丁是否有权要求丙搬离 并说明理由。　　（5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效 并说明理由。　　（6）戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权 并说明理由。
选项
答案
解析（1） 『参考答案』①甲与乙的委托合同于2016年6月6日生效。依法成立的合同，原则上自成立时生效，法律、行政法规有特殊规定或当事人之间有特殊约定除外。本题中，甲、乙对委托合同的生效时间未进行特殊约定，故该委托合同自6月6日签订时生效。　　②乙于2016年7月4日取得代理权。委托代理中的授权行为是一种单方民事法律行为，仅凭被代理人一方的意思表示，即可发生授权的效果。（2） 『参考答案』维修费用应当由甲承担。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。（3） 『参考答案』甲无权解除租赁合同。因为还在租赁期限内，甲乙没有达成协商一致，也没有法定解除的情形，所以甲无权解除合同。（4） 『参考答案』丁无权要求丙搬离。根据“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，丁无权要求丙搬离，丙在租赁期限内，可以继续租住该房屋。（5） 『参考答案』无权。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。（6） 『参考答案』按债权比例清偿。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。房屋拍卖价款720万元，戊的债权500万元、庚的债权300万元，即戊得到5/8即450万元，庚得到3/8即270万元。
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