估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地，土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日，土地使用权出让年限为5 0年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、...

估价对象为一宗10000m² 的七通一平用地，土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日，土地使用权出让年限为5 0年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共1 8层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m² （含独立使用的车棚30 0m² ），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m²  。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。

现需估价200 6年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1 100元/m² ，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为1 0%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在5 0元/m²  。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出3 0%，平均价格为2 7 00元/m² ；建成一年时可售出6 0%，平均价格为2 800元/m² ；剩余的1 0%会在建成一年半售出，平均价格为2 9 00元/m² ，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为1 2%，贷款年利率为6%，销售利润率为2 0%，估价测算如下（节选）。

6．在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。

采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

【解】

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=1 0000*5=50000m²

住宅总面积=50000-9000=41000m²

(1)商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入*12*（1-空置和租金损失率）=5 0*1 2*(1-10%)=540元/m²

每平方米商铺的净收益=有效毛收入*（1-运营费用率）=5 40*(1-24%)=410. 40元/m²

商铺开发完成后的单价=410. 40/8%*[1-1/(1+8%)⁴⁷]*1/(1+8%)^2.5=4118. 45元/m²

商铺开发完成后的总价=4118. 45*9000=3706. 61万元

(2)住宅开发完成后的总价值=4 1 000*[30%*2700/(1+12%)^2.5+60%*2800/(1+1 2%)³+1 0%*2900/(1+12 %)^3.5]=8204. 06万元

(3)开发完成后的房地产总价值=3706. 61+8204. 06 =11910.6 7万元

2．扣除项目

(1)建安工程费=5 0000*1100/(1+12%)=4910. 71万元

(2)专业及管理费用=4910. 71*8%=392. 86万元

(3)销售费用和销售税费总额=11910.6 7*(3. 5%+5. 5%)=1071. 96万元

(4)销售利润=11910. 67*20% =2382.13万元

(5)设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V*4%=0.04V

3．总地价

200 6年9月1日的总地价：

V= 11910. 67-4910. 71- 392. 86 - 1071. 96 - 2382. 13 -0.04V

V=3031. 74万元

【答案】

1．商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

410.40/8%*[1-1/(1+8%)⁴⁷]*[1/(1+12%)^2.5]=3760.52元/m²(4分)

（说明：指出1 2%，未列公式，给3分；指出1 2%，也列出公式，得数有误，给4

分；指出1 2%，但4 7年的数值不对，给2分）

2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除3 0 0 m² 独立车棚的面积。商铺开发完成后的

总价值=4118. 45*8700=3583. 05万元（3分）

3．在计算200 6年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。

总地价V=11910. 67-4910. 71- 392. 86 -10 71. 96 -0. 04V= 5322. 25万元

或：扣除项目中不应计算销售利润（3分）

（说明：将以上两点作为两个错误，不另给分也不倒扣分。）