2. 考公考编
  3. 某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择： A方案：一次性投资开发

某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择： A方案：一次性投资开发

shuhaiku2020-05-20  18
问题 某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择：A方案：一次性投资开发多层住宅5万㎡建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本，下同）10000万元，从建造到销售总开发时间为18个月。B方案：将该地段分为一区、二区两个部分分期开发。一期工程在一区开发高层住宅3万平方米建筑面积，需投入总成本7000万元，开发时间为12个月。二期工程开发时，若一期工程销路好，且预计二期工程销售率100％，则在二区继续投入总成本9600万元开发高层住宅4万平方米建筑面积，开发时间15个月；若一期工程销路差，或将二区土地转让，可一次性获转让收入3000万元；或在二区开发多层住宅3万㎡建筑面积，需投入总成本费用6500万元，开发时间为15个月。C方案：一次性投资开发高层住宅7万㎡建筑面积，需投入总成本费用16500万元，从建造到销售总开发时间为27个月。季利率为2％，资金时间价值系数见表1。表1　资金时间价值系数{图]三方案的售价和销售情况如表2所示。表2　三个方案的售价与销售根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。
选项 (1)、三个方案在销路好和销路差的情况下，分期计算季平均销售收入各为多少万元（假设销售收入在开发期间内均摊）。(2) 、绘制决策树。(3) 、请帮助开发商进行决策，到底采用何种方案（计算结果保留两位小数）。
答案
解析(1)、计算季平均销售收入A方案：销路好：5.0×4800×100％÷（18÷3）=4000（万元）销路差：5.0×4200×80％÷（18÷3）=2800（万元）B方案一期：开发高层住宅：销路好：3.0×5500×100％÷（12÷3）=4125（万元）销路差：3.0×4800×70％÷（12÷3）=2520（万元）B方案二期：开发高层住宅：4.0×5700×100％÷（15÷3）=4560（万元）开发多层住宅：销路好：3.0×5000×100％÷（15÷3）=3000（万元）销路差：3.0×4500×80％÷（15÷3）=2160（万元）C方案：销路好：7.0×5500×100％÷（27÷3）=4277.78（万元）销路差：7.0×4800×70％÷（27÷3）=2613.33（万元）(2)、画决策树，如图1所示。（注：机会点⑤土地转让的季销售收入为：3000／（P／A，2％，5）=636.54万元）[img]/upload/tiku/77/1165275_1.png[/img](3)、方案判定：机会点①净现值的期望值：（4000×0.7+2800×0.3）×（P／A，2％，6）一10000=（2800+840）×5.601-10000=10387.64（万元）等额年金：10387.64×（A／P，2％，6）=10387.64／（P／A，2％，6）=10387.64／5.601=1854.60（万元）机会点④净现值的期望值：4560×（P／A，2％，5）×1.0-9600=4560×4.713×1.0-9600=11891.28（万元）等额年金：11891.28×（A/P，2％，5）=11891.28／（P／A，2％，5）=11891.28／4.713=2523.08（万元）机会点⑤净现值的期望值：3000万元机会点⑥净现值的期望值：（3000×0.7+2160×0.3）×（P／A，2％，5）-6500=（2100+648）×4.713-6500=6451.32（万元）二者开发时间相同，可直接比较净现值的期望值。根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。机会点②净现值的期望值：[11891.28×（P／F，2％，4）+4125×（P／A，2％，4）]×0.6+[6451.32×（P／F，2％，4）+2520×（P／A，2％，4）]×0.4-7000=（11891.28×0.924+4125×3.808）×0.6+（6451.32×0.924+2520×3.808）×0.4-7000=16017.32+6222.87-7000=15240.19（万元）等额年金：15240.19×（A／P，2％，9）=15240.19／（P/A，2％，9）=15240.19／8.162=1867.21（万元）机会点③净现值的期望值：（4277.78×0.6+2613.33×0.4）×（P／A，2％，9）-16500=3612×8.162-16500=12981.14（万元）等额年金：12981.14×（A／P，2％，9）=12981.14／（P／A，2％，9）=12981.14／8.162=1590.44（万元）根据计算结果，等额年金从大到小的顺序为：B方案>A方案>C方案。所以，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅；在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。
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