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某企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析

昕玥2019-12-17  23
问题 <P>某企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析，预计某企业2008~2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元，每年的折旧费用是10万元，不需要追加资本性支出。从2013年起，某企业净现金流量(已经考虑了折旧费用)将保持在按2008~2012年各年净现金流量计算的年金水平上。</P><P>该企业账面有形资产包含：现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产-A专利技术。</P><P>账面现金余额13000元，银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。假设2008年1月1日美元汇率是7.5元人民币兑换1美元。</P><P>存货在评估日的公允价值是220000元。</P><P>A专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持3年的超额收益期，预计该专利产品第1年售价为300元/台，销量为4500台，第2年售价为250元/台，销量为5000台，第3年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。</P><P>在建工程建筑面积为500m<sup>2</sup>，已经接近完成，该在建工程完全完工需要投资500万元，但是目前已经实际完成建筑工程量350万元、实际完成安装工程量120万元，市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元/m<sup>2</sup>，但是A房地产的位置比该在建工程的差，位置对价格的影响系数为1.2。为了销售房地产，同类产品的营销和广告支出占售价的5%。该在建工程适于采用形象进度法评估。</P><P>有一位于工业区内的工业厂房，于2004年1月1日以有偿出让方式取得，但是获得使用权是工业用地的最高出让年限，并于2005年1月1日在此地块上建成建筑1000m<sup>2</sup>排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。当时该厂房的造价是每建筑平方米2500元，2005年1月1日至评估基准日间，物价平均每年上涨2%。该车间适于使用成本法评估。</P><P>假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为25%(如果不考虑流转税因素)。请评估在2008年1月1日，某企业的商誉价值(以万元为单位)。</P>
选项
答案
解析<P>(1)计算企业整体评估值P：</P><P>2013年以后给出的是净现金流量指标，所以计算整体评估价值时，需要使用净现金流量。</P><P>P=P1(2008~2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)</P><P>①先计算P1:</P><P>P1=(90+10)/(1+10%)+(100+10)/(1+10%)<sup>2</sup>+(110+10)/(1+10%)<sup>3</sup>+(110+10)/(1+100)<sup>4</sup>+(120+10)/(1+10%)<sup>5</sup>=434.66(万元)</P><P>②再计算P2：</P><P>从2013年起，某企业净现金流量将保持在按2008~2012年各年净现金流量计算的年金水平上，所以，从2013年起，某企业每年净现金流量A为：</P><P>A×(P/A，10%，5)=434.66(万元)</P><P>(P/A,10%,5)=[1-(1+10%)<sup>-5</sup>]/10%=3.7908</P><P>则A=434.66/3.7908=114.66(万元)</P><P>P2=114.66/10%×(P/F,10%,5)=114.66/10%×(1+10%)<sup>-5</sup>=711.95(万元)</P><P>③P=P1(2008~2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)=434.66+711.95=1146.61(万元)</P><P>(2)计算现金和银行存款的价值：</P><P>外币存款以外的价值=13000+200000-[(50000+5000)-23000]-181000(元)</P><P>美元存款的价值=20000×7.5=150000(元)</P><P>(3)评估在建工程的价值：</P><P>在建工程的价值=建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×(1-折扣率)=8000×500×1.2×[(350+120)/500)]×(1-5%)=4286400(元)</P><P>(4)评估工业厂房的价值：</P><P>①生产车间的重置成本：2500×1000×(1+3×2%)=2650000(元)</P><P>②房屋年贬值额：</P><P>土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的经济耐用年限是55年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0，所以：</P><P>年贬值额=建筑物重置价/使用年限=2650000/49=54081.63(元)</P><P>③房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×3=2650000-54081.63×3=2487755.11(元)</P><P>(5)计算A专利技术的评估值，直接测算超额收益折现即可得到：</P><P>评估值=(300-200)×4500×(1-25%)/(1+10%)+(250-200)×5000×(1-25%)/(1+10%)<sup>2</sup>+(210-200)×6000×(1-25%)/(1+100)<sup>3</sup>=337500×0.9091+187500×0.8264+45000×0.7513=495579.75(元)</P><P>(6)某企业的商誉价值：</P><P>各单项可确指资产价值=150000+181000+220000+4286400+2487755.11+495579.75=7820734.86(元)</P><P>商誉的价值=企业整体资产评估值P-各单项可确指资产价值=11466100-7820734.86=3645365.14(元)=364.54(万元)</P>
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