估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物

天天题库2019-12-17  23

问题 <P>估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m<sup>2</sup>,建筑总面积56000m<sup>2</sup>,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从2005年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估该宗房地产2010年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m<sup>2</sup>,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经营费每月100万元,房地产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。</P><P>【问题】</P><P>请评出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。</P>

选项

答案

解析<P>解:</P><P>(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:V=A/Y[1-1/(1+Y)<sup>n</sup>]</P><P>(2)计算年总收益=56000*65%*150*12*(1-15%)=5569.2(万元)</P><P>(3)计算年总费用:</P><P>①年家居设备的折旧费=8000*(1-4%)/12=640(万元)</P><P>②经营费=100*12=1200(万元)③年产税=5569.2*12%=668.3(万元)</P><P>④营业税等=5569.2*6%=334.15(万元)</P><P>总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元)</P><P>(4)计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75(万元)</P><P>(5)计算房地产价格:V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)<sup>45</sup>]=33016.58(万元)</P>
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