A 资产评估事务所接受委托对即将出售的一处房产进行评估。A 事务所派出评估专业人员,对该房产进行实地调查。 经过调查,有关情况为:该处房产购于 10 年...

admin2020-12-24  22

问题 A 资产评估事务所接受委托对即将出售的一处房产进行评估。A 事务所派出评估专业人员,对该房产进行实地调查。
经过调查,有关情况为:该处房产购于 10 年前,购房价格 20 万元。该房产购入时,所在区域为一城乡接合部,南面是一臭水沟,另外三面都是农田,只有该房所处位置在开发居民楼。经过 10 年的发展,该房产四周发生了巨大变化,南面修建了该市唯一的人工湖,水面面积大约为 10 平方公里,现在是该市人民休闲好去处,周末游人如织。西面于去年建成一座小学并已开始招生。东面于五年前建成一大型商场,在本市规模第一。北面即将建成本市第一中学的分校,新校规模较大,将超过老校区。同时,该房所处小区东侧是一南北公路,往南几公里即是高速路入口。
由于其位置优越,尽管周边有多楼盘如火如荼地兴建之中,但某一楼盘只要一开始放号,便会出现几百米的长龙,人们排号排一夜也在所不惜。
甲评估师认为,该房产的评估,可以以该房产的购建成本为依据,在购房价格 20 万元的基础上,考虑时间价值,从而确定该房产的评估值,而乙评估师认为,不能简单地以购建成本作为依据,还要考虑其效用价值的影响。本房产所处地区位置优越,供不应求,其价值会大大高于其购建成本。要求:根据以上资料,回答以下问题:
<1> 、甲和乙评估师的说法,哪一个正确,为什么?
<2> 、根据本题资料的描述,评估时应考虑哪个因素对房产价值的影响?这体现了资产评估的哪一个原则,其内容是什么?
<3> 、根据(1)所选评估师的说法,除了(2)应该考虑的原则之外,还应该考虑什么原则?说明该原则的内容。
<4> 、除上述原则外,资产评估经济技术原则还包括哪些原则?

选项

答案

解析1.乙评估师的说法正确。 在评估时,不能仅仅以购建成本作为依据,还要考虑其效用价值的影响。待估房地产当前的价值与其购建成本考虑时间价值的结果相差甚大,用购建成本为基础来进行评估有失公允。应考虑待估房地产当前的各项情况来进行评估。 2.①由于待估房地产现在位置优越,周边环境优美,交通方便且位于小学、高中附近,因此要考虑环境因素对价格的影响,这是影响价格的一个非常重要的因素。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应,增加房屋的转让价值或使用收益。 ②这体现了资产评估的外在性原则。 资产评估中的外在性原则是指,“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失,从而影响资产的价值,对资产的交易价格产生直接的影响。 3.根据乙评估师的说法,由于本房产所处地区位置优越,供不应求,还应该考虑供求原则。 供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下,商品的价格随着需求的增长而上升,随着供给的增加而下降。 尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化,但变化的方向带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。 4.除上述两个原则外,资产评估经济技术原则还包括以下原则:①最高最佳使用原则;②替代原则;③预期收益原则;④贡献原则;⑤评估时点原则。
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