某建设单位（甲方）拟建造一栋职工住宅，通过招标方式确定，由某施工单位（乙方）承建。甲、乙双方签订的施工合同摘要如下：
一、协议书中的部分条款
（一）工程概况
工程名称：职工住宅楼
工程地点：市区
工程内容：建筑面积为3400m2的砖混结构住宅楼
（二）工程承包范围
承包范围：某建筑设计院设计的施工图所包括的土建、装饰、水暖电工程
（三）合同工期
开工日期：201 2年3月21日
竣工日期：201 2年9月30日
合同工期总日历天数：1 90天（扣除5月1日～3日）
（四）质量标准
工程质量标准：达到甲方规定的质量标准
（五）合同价款
合同总价为：壹佰捌拾陆万肆仟元人民币（￥186.4万元）
（八）乙方承诺的质量保修
在该项目设计规定的使用年限（50年）内，乙方承担全部保修责任。
（九）甲方承诺的合同价款支付期限与方式
①工程预付款：于开工之日支付合同总价的10%作为预付款。工程实施后，预付款从工程后期进度款中扣回。
②工程进度款：基础工程完成后，支付合同总价的15%；主体结构三层完成后，支付合同总价的25%；主体结构全部封顶后，支付合同总价的25%；工程基本竣工时，支付合同总价的40%。为确保工程如期竣工，乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工和拖延工期。
③竣工结算：工程竣工验收后，进行竣工结算。结算时按全部工程造价的3%扣留工程质量保证金。在保修期（50年）满后，质量保证金及其利息扣除已支出费用后的剩余部分退还给乙方。
（十）合同生效
合同订立时间：201 2年3月5日
合同订立地点：××市××区××街××号
本合同双方约定：经双方主管部门批准及公证后生效
二、专用条款中有关合同价款的条款
本合同价款采用固定总价合同方式确定。合同价款包括的风险范围：
(1)工程变更事件发生导致工程造价增减不超过合同总价10%；
(2)政策性规定以外的材料价格涨落等因素造成工程成本变化。风险费用的计算方法：
风险费用已包括在合同总价中。
风险范围以外合同价款调整方法：按实际竣工建筑面积以640. 00元/m2调整合同价款。
三、补充协议条款
在上述施工合同协议条款签订后，甲、乙双方又接着签订了补充施工合同协议条款。
摘要如下：
(1)木门窗均用水曲柳板包门窗套；
(2)铝合金窗90系列改用42型系列某铝合金厂产品；
(3)挑阳台均采用42型系列某铝合金厂铝合金窗封闭。
【问题】
1．对实行工程量清单计价的工程，适宜采用何种合同类型？本案例采用总价合同方式是否违法？
2．该合同签订的条款有那些不妥之处？请给出正确做法。
3．对合同中未规定的承包商义务，合同实施过程中又必须进行的工程内容，承包商应如何处理？
1．(1)根据《建设工程工程量清单计价规范》(GB 50500-2008)的规定，对实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同方式。但对于规模不大的工程也可采用总价合同。
(2)固定总价合同一般适用于下列情形：
①工程量小、工期短、在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；
②工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；
③工程结构和技术简单，风险小；
④投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。
本案例所涉及的是一般住宅工程，且工程规模不大，可以采用总价合同方式。《建设工程工程量清单计价规范》( GB 50500-2008)并未强制性规定采用单价合同方式，因此采用总价合同方式不违法。
2．该合同条款存在的不妥之处及正确的做法：
(1)不妥之处：合同工期总日历天数为190天（扣除5月1日～3日）。
正确做法：合同工期总日历天数不应扣除节假日，而应将该节假日时间加到总日历天数中，本案例的合同总工期的日历天数应为193天。
(2)不妥之处：以甲方规定的质量标准作为该工程的质量标准。
正确做法：本工程是住宅楼工程，目前对该类工程尚不存在其他可以明示的企业或行业的质量标准。因此，不应以甲方规定的质量标准作为该工程的质量标准，而应以《建筑工程施工质量验收统一标准》( GB50300-2001)中规定的质量标准作为该工程的质量标准。
(3)不妥之处：在该项目设计规定的使用年限（50年）内，乙方承担全部保修责任。
正确做法：应按《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气系统、给排水管道、设备安装，为2年；
⑤装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
(4)不妥之处：于开工之日支付合同总价的10%作为预付款。
正确做法：根据《建设工程施工合同（示范文本）》的规定，应在不迟于开工日期前7天付工程预付款。
(5)不妥之处：合同中没有明确约定工程预付款的起扣点和扣回方式。
正确做法：应在合同中明确约定预付款的起扣点和扣回方式。
(6)不妥之处：工程价款支付条款中的“基本竣工时间”不明确。
正确做法：应修订为具体明确的时间。
(7)不妥之处：“乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工和拖延工期”条款显失公平。正确做法：应说明甲方资金不到位在什么期限内乙方不得停工和拖延工期，逾期支付的利息如何计算。
(8)不妥之处：在保修期（50年）满后，质量保证金及其利息扣除已支出费用后的剩余部分退还给乙方。
正确做法：根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定，在施工合同中双方约定的工程质量保证金保留时间应为6个月、1 2个月或24个月。保留时间应从工程通过竣
（交）工验收之日算起。
(9)不妥之处：合同双方约定，经双方主管部门批准及公证后生效。
正确做法：从该案例背景来看，合同双方是合法的独立法人单位，不应约定经双方主管部门批准后该合同生效，合同自签订之日起生效。
(10)不妥之处：专用条款中有关风险范围以外合同价款调整方法（按实际竣工建筑面积以640. 00元/m2调整合同价款）与合同的风险范围、风险费用的计算方法相矛盾。正确做法：该条款应针对可能出现的除合同价款包括的风险范围以外的内容约定合同价款调整方法。
(11)不妥之处：补充施工合同条款仅仅补充了工程内容。
正确做法：在补充施工合同协议条款中，不仅要补充工程内容，而且要说明其价款是否需要调整，若需要应如何调整。
3．承包商首先应及时与甲方协商，确认该部分工程内容是否由乙方完成。如果需要由乙方完成，则应与甲方商签补充合同条款，就该部分工程内容明确双方各自的权利义务，并对工程计划作出相应的调整；如果由其他承包商完成，乙方也要与甲方就该部分工程内容的协作配合条件及相应的费用等问题达成一致意见，以保证工程的顺利进行。
