2. 考公考编
  3. 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，

某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，

tikufree2020-05-20  29
问题 某旧厂房的土地面积4000m<sup>2</sup>，建筑面积6000m<sup>2</sup>。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/m<sup>2</sup>的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m<sup>2</sup>建筑面积1000元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次写字楼每Im<sup>2</sup>可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现法，折现率为8%)。</P>
选项 <P>(1)该旧厂房现状下正常购买价格总价V</P><P>(2)装修改造后的总价值=[1000×6000×70%×(1-40%)1/8%×[1-1/(1+8%)<sup>49</sup>]/(1+8%)=28495047.97(元)</P><P>(3)补交地价款=500×6000=300(万元)</P><P>(4)装修改造费=1000×6000×11(1+'8%)n5=5773502.69(元)</P><P>(5)买方需支付的税费=v×4%</P><P>(6)利润=(V+3000000+5773502.69+4%×V)x10%</P><P>(7)旧房购买总价：</P><P>V=28495047.97-3000000-5773502.69-(V+3000000+5773502.69+</P><P>V×4%)×10%-Vx4%</P><P>v=16529995.65(元)</P>
答案
解析
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