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评估人员拟对某工业项目进行价格评估。评估基准日为2011年1月1曰。 同行业同

Freeti2020-05-20  68
问题 评估人员拟对某工业项目进行价格评估。评估基准日为2011年1月1曰。同行业同规模的已建类似项目设备购置费总额为1 750万元人民币，其中进口设备购置费为1 650万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为140.万美元（1美元=7. 3元人民币），其余为进口设备的其他费用及国内运杂费。待评估项目的主要生产设备仍为进口设备。结合待估项目的设备清单，评估人员查询得到评估基准日的进口设备到岸价为130万美元（1美元=6.85元人民币）；进口设备其他费用和国内运杂费按已建类似项目相应比例不变。评估基准日，国内配套设备和工器具购置费价格标准与已建项目相比，上涨比例为15%。根据巳建工程经验，设备安装费为设备工器具购置费的25%。已建类似项目建筑工程单方造价为2500元/平方米，所含的人工费、材料费、机械使用费、措施费占建筑工程造价的比例分别为15%、55%、7%和5%。人工费、材料费、机械使用费、措施费和建筑工程费中的其他部分因建设时间、地点、标准等不同，至评估基准日，相应的价格调整系数分别为1.3、1.2，1.2、1.15和1.1。待评估项目与已建类似项目略有不同，已建工程采用的是铝合金窗，铝合金窗的工程量为380平方米，每平方米建筑工程费单价为290元；而待评估工程采用的是塑钢窗，塑钢窗的工程量为400平方米，每平方米建筑工程费单价为220元。已建项目与待估项目建筑面积均为5 000平方米。根据已建类似工程经验，工程建设其他费用为工程费用的30%，基本预备费为223万元，建设期涨价预备费为静态投资的3%。除此之外，假设该工程项目不发生资金成本和其他费用，不计开发利润。至评估基准日，待估项目已使用5年，土地使用权剩余年限为35年，建筑物耐用年限为50年，残值率5%。待估项目主体结构、装饰装修价值和设备部分分别占总价值的比例为30%、13%和57%，经现场勘察鉴定：房屋结构部分成新率为95%，装饰装修部分成新率85%，设备部分成新率75%。要求：(1)计算类似项目进口设备其他费用和国内运杂费占进口设备购置费的比例。(2)计算待估项目的设备工器具购置费用；(3)计算待估项目的设备安装费；(4)计算待估项目建筑工程费调价系数及价差调整后的建筑工程费单价；(5)计算待估项目价差、结构差异调整后的建筑工程费单价；(6)计算待估项目的建筑工程费和工程费用；(7)计算待估项目的静态投资和涨价预备费；(8)计算待估项目在评估基准日的投资总额；(9)假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，按综合法确定待估项目成新率，并确定待估项目的评估价值。（计算过程及结果保留两位小数。）
选项
答案
解析(1)进口设备其他费用和国内运杂费占设备购置费百分比：(1 650 - 140 x 7. 3) /1 650 = 38. 06%(2)待估项目设备工器具购置费：①待估项目进口设备购置费：130 x6. 85/(1 -38. 06% ) = 1 437. 68 （万元）②待估项目国内配套设备购置费：(1 750 - 1 650) x (1 + 15% ) = 115（万元）③待估项目设备购置费：1 437.68 + 115 = 1 552. 68（万元）(3)设备安装费=1552. 68 x25% =388. 17 （万元）(4)待估项目建筑工程费调价系数及价差调整后的建筑工程费单价：调价系数= 15% x 1. 3 +55% x 1. 2 +7% x 1. 2 +5% x1. 15 + (1 -15% -55% -7% -5% ) x1. 1 =1. 1945建筑工程单方造价=2 500 x1. 1945 =2 986. 25（元/平方米）(5)待估项目价差、结构差异调整后的建筑工程费单价：待估项目价差、结构差异调整后的建筑工程费单价=2 986. 25 + (220 x400 -290 x 380)/ 5 000 =2 981. 81（元/平方米）(6)待估项目的建筑工程费和工程费用：待估项目的建筑工程费=2 981. 81 x5 000/10 000 = 1 490. 91（万元）待估项目的工程费用=1 552. 68 +388. 17 + 1 490.91 =3 431.76（万元）(7)静态投资和涨价预备费用静态投资=3 431.76 x (1 +30% ) +223 =4 684. 29（万元）涨价预备费=4 684. 29 x 3% =140.53（万元）(8)待估项目在评估基准日的投资总额：待估项目在评估基准日的投资总额=4 684. 29 + 140. 53 =4 824.79（万元）(9)年限法成新率=1 -(1 -5% ) x5/(5 +35) x 100% =88. 13%观察法计算成新率=(30% x95% +13% x85% +57% x75% ) x 100% =82. 3%综合法计算的成新率=88. 13% x40% +82. 3% x60% =84. 63%评估值=4 824.79 x84. 63% =4 083.22（万元）
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