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  3. 2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的

2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的

免费考试题库2019-12-17  79
问题 2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司；租期25年；租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整；乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权变更登记手续。　　要求：　　根据合同法律制度的规定，回答下列问题：　　（1）租赁合同约定的25年租期效力如何？简要说明理由。　　（2）甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施？简要说明理由。　　（3）甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效？简要说明理由。
选项
答案
解析（1）20年的部分有效，5年的部分无效。根据规定，租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。本题中，租赁合同约定的25年租期中的20年的部分是符合规定的，5年的部分无效。　　【知识点】租赁合同（P303）（2）有权。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本题中，乙公司改建休息室、安装整体橱柜等设施，未经甲公司同意，所以甲公司可以要求乙公司拆除休息室及设施。　　【知识点】租赁合同（P304）　（3）有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，丙公司取得房屋所有权是在乙公司的租期内，所以不影响乙公司的租赁合同。　　【知识点】租赁合同（P304）
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