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  3. 张明轩，男，35岁，ABC公司中国区市场总监，每月税后收入80000元。孩子三月

张明轩，男，35岁，ABC公司中国区市场总监，每月税后收入80000元。孩子三月

tikufree2019-12-17  25
问题 <P>张明轩，男，35岁，ABC公司中国区市场总监，每月税后收入80000元。孩子三月初刚过完3周岁生日，计划2008年迁入新居（漏写08年3月初买房，没有明说，编者注），但目前尚未购置新房，仍住在2004年买的位于北京市北四环附近的两居室，该住宅当前市场价为1 20万元，当初购入价格为70万元，并且一次性付清房款。张太太已经看好了位于北京市东四环附近的某大型高档社区一套230平方米的住宅，为此，张明轩需要450万元的房款，他现在基金账户中有360万元的基金净值（均为后端收费）其中有100万元净值的基金为当初买房时所余款项购买累积至目前，因此他打算赎回部分基金，并将目前的房屋出售，以付清新房的房款。张太太觉得现在付清房款可能不划算，但又不知道如何更好的处理这些资产，于是她向自己的理财规划师庄先生咨询。庄先生了解到张先生一家对目前的居住环境不满意，主要是张先生公司距离住所比较远，并且开车路上堵车严重，对于购买的新房，张先生完全可以用自己的存款支付相关的税费和装修费用。因此建议他们出售该住宅，但对于是否付清房款，他有不同的看法，他希望张先生和张太太能够将基金长期持有下去。</P><P>于是，他测算了张先生出售目前住宅的净所得，并建议他们先将房屋出售，之后再办理新房的购买，并且首付四成，其余按照20年按揭贷款的方式付清余款。并告诉张太太，做好基金的配置，保证每年8.5%的复合收益率，可以在将来为自己准备一笔养老金。</P><P>请问：</P><P>1．张先生出售房屋净所得是多少？（提示：不考虑其他支出，仅考虑营业税与个人所得税）（3分）</P><P>2．张先生可以享受60万元的公积金贷款限额，贷款利率是5. 22%，则等额本息法下其公积金贷款月供是多少？（4分）</P><P>3．张先生其余的贷款使用等额本金方法还款，其总共需要向银行付多少贷款利息(贷款利率为6. 6%)；孩子六岁进入小学时那个月他的房贷月供总共是多少？（6分）</P><P>4．张先生基金账户可以积累的养老金在其55岁退休时是多少？相比一次性付清房款，他在基金投资上可以多获得多少养老金（考虑他多付出的利息成本）？</P>
选项
答案
解析<P>1.答：房屋缴纳营业税：1 20万元*5%=6万元</P><P>缴纳所得税：（120 -70 -6）*20%=8.8万元</P><P>房净所得为：120 -6 -8.8=105.2万元</P><P>2.答：等额本息法月供为：4033. 02元</P><P>3.答：</P><P>新房首付为：450 *40%=180万元</P><P>新房贷款共需450 -180=270万元</P><P>其公积金贷款为：60万元</P><P>商业贷款为：270 -60 =210万元</P><P>等额本金法下利息总额为：(2100000/240)*(6.66%÷12)*(240+239+…+1)=( 2100000÷240)*0.555%*28920=240. 44万元（错，应该是140. 44万元）</P><P>届时商贷为：(2100000÷240)*(1+6. 66%÷12*199)=(2100000÷240)*2.10445=18413. 94元</P><P>届时房贷月供总共为：18413. 94 +4033. 02=22446. 96元</P><P>4.答：张先生还需赎回基金为：180 - 105.2=74.8万元</P><P>张先生基金账户余额为：360 - 74.8=285.2万元</P><P>张先生目前基金账户285.2万元在20年后为1457.96万元</P><P>如果他一次性付清房款，则基金账户余额为：360 -(450 - 105.2)=15.2万元</P><P>如果仅用该余额进行基金累积，张先生55岁时有余额77. 70万元</P><P>张先生公积金贷款利息成本为：4033. 02*240 - 600000=36. 80万元</P><P>张先生因为基金投资多获得的收益为：1457. 96 - 140. 44 - 36. 80 -77.70=1203. 02万元（原答案也相应地多减了1 00万元）</P>
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