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被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土
免费考试题库
2019-12-17
51
问题
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。
选项
答案
解析
(1)收益年限=40(法定最高年限)-2-2=36年(有租约期限是3年,无租约期限是33年) (2)现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年:[150*(1+1%)-(110+20)]*1000=21500元 2010年:[(150*(1+1%)2-(110+30)]*1000=13015元 2011年:[(150*(1+1%)3-(110+40)]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为 21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=34100元 违约的收益小于违约赔偿金5万,所以不能够违约。 (3)现有合同的收益现值 基准日后前三年按照合同租金计算,因为违约产生的收益不足以支付违约金,需要继续执行合同规定。 收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)2+150*1000/(1+10%)3=346581.52(元) (4)合同结束之后的收益为客观收益,其收益现值为 客观收益年限=40-2-5=33年 基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)3*1000=154545.15(元) 收益现值=154545.15*【[1-1/(1+10%)33]/10%】/(1+10%)3=1111126.49(元) (5)最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)
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