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估价对象为一写字楼,土地总面积为1000㎡,于1995年10月底获得50年使用权
估价对象为一写字楼,土地总面积为1000㎡,于1995年10月底获得50年使用权
题库总管
2020-05-20
32
问题
<P>估价对象为一写字楼,土地总面积为1000㎡,于1995年10月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4000㎡,建成于1998年10月底,为钢筋混凝土结构,根据下面所给资料,需评估该写字楼2007年10月31日的价值。</P><P>搜集有关资料如下:</P><P>1.搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:</P><P>
</P><P>从2006年11月至2007年10月地价逐月上升0.5%</P><P>2.当地征收农地的费用等资料如下:</P><P>在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要37万元的征地补偿和安置等费用,向政嘲交付土地使用权出让金等为80元/㎡,土地开发费用、税金和利润等为100元/㎡,以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。</P><P>该城市土地分别为十个级别,城市边缘土地列为最差级,即处于第八级,而估价对象处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:</P><P>
</P><P>3.该写字楼电梯已落后,重新购建价格为1500元/㎡,经济寿命为60年,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元;装修的重新购建价格为60万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重新购建价格为80万元,平均寿命为15年,经过年数为9年;假设残值率均为0。另调查,该功能落后的电梯的重置价格为50万元,已计提折旧40万元,拆除费用为2万元,可回收的残值为5万元,现安装新的功能电梯需要120万元,该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为8%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)</P>
选项
<p> 1.成本法公式如下:</p><p> 房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧</p><p> 2.求取使用年限50年的土地重置价:</p><p> (1)用市场法求取:</p><p> A修正后的单价=1200×(100/99)×(1+0.5%)7×(100/102)元/㎡=1230.58元/㎡</p><p> B修正后的单价=1150×(100/100)×(1+0.5%)10×(100/97)元/㎡=1246.20元/㎡</p><p> C修正后的单价=1380×(100/103)×(1+0.5%)5×(100/105)元/㎡=1308.23元/㎡</p><p> 再用简单算术平均法求得土地价格=(1230.58+1246.20+1308.23)元/㎡/3=1261.67元/㎡</p><p> (2)用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法求取土地的价格为:</p><p> (370000/666.67+80+100)×2.20元/㎡=1616.99元/㎡</p><p> (3)再用简单算术平均法求得上述两种方法的平均土地价格为:</p><p> (1261.67+1616.99)元/㎡/2=1439.33元/㎡</p><p> 出让年限50年土地总价=1439.33×1000元=143.93万元</p><p> 3.求取土地的重新购建价格</p><p>
</p><p> =132.99万元</p><p> 4.计算建筑物的折旧(1)建筑物的重置价格=1500×4000元=600万元(2)建筑物的物质折旧</p><p> 1)门窗等可修复部分的折旧额=5万元</p><p> 2)装修部分的拆旧额=60×4/5万元=48万元</p><p> 3)设备部分的折旧额=80×9/15万元=48万元</p><p> 4)长寿命项目的折旧额=(600-5-48-48)×9/(50-3)万元=95.55万元</p><p> 5)建筑物的物质折旧总额=(5+48+48+95.55)万元=196.55万元</p><p> (3)建筑物的功能折旧</p><p> [(50-40)+(2-5)+120-100]万元=27万元</p><p> (4)经济折旧额=6/8%×[1-1/(1+8%)50-9]万元=71.80万元</p><p> (5)建筑物的折旧额=(196.55+27+71.80)万元=295.35万元</p><p> 5.该写字楼2006年9月30日的价值=[143.93+600-295.35)万元=448.58万元</p>
答案
解析
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