2. 考公考编
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估价对象为一写字楼，土地总面积为1000㎡，于1995年10月底获得50年使用权

题库总管2020-05-20  29
问题 <P>估价对象为一写字楼，土地总面积为1000㎡，于1995年10月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4000㎡，建成于1998年10月底，为钢筋混凝土结构，根据下面所给资料，需评估该写字楼2007年10月31日的价值。</P><P>搜集有关资料如下：</P><P>1.搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：</P><P></P><P>从2006年11月至2007年10月地价逐月上升0.5%</P><P>2.当地征收农地的费用等资料如下：</P><P>在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要37万元的征地补偿和安置等费用，向政嘲交付土地使用权出让金等为80元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为100元/㎡，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。</P><P>该城市土地分别为十个级别，城市边缘土地列为最差级，即处于第八级，而估价对象处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：</P><P></P><P>3.该写字楼电梯已落后，重新购建价格为1500元/㎡，经济寿命为60年，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元;装修的重新购建价格为60万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重新购建价格为80万元，平均寿命为15年，经过年数为9年;假设残值率均为0。另调查，该功能落后的电梯的重置价格为50万元，已计提折旧40万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能电梯需要120万元，该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为8%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)</P>
选项 <p>        1.成本法公式如下：</p><p>        房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧</p><p>        2.求取使用年限50年的土地重置价：</p><p>        (1)用市场法求取：</p><p>        A修正后的单价=1200&times;(100/99)&times;(1+0.5%)7&times;(100/102)元/㎡=1230.58元/㎡</p><p>        B修正后的单价=1150&times;(100/100)&times;(1+0.5%)10&times;(100/97)元/㎡=1246.20元/㎡</p><p>        C修正后的单价=1380&times;(100/103)&times;(1+0.5%)5&times;(100/105)元/㎡=1308.23元/㎡</p><p>        再用简单算术平均法求得土地价格=(1230.58+1246.20+1308.23)元/㎡/3=1261.67元/㎡</p><p>        (2)用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地的价格为：</p><p>        (370000/666.67+80+100)&times;2.20元/㎡=1616.99元/㎡</p><p>        (3)再用简单算术平均法求得上述两种方法的平均土地价格为：</p><p>        (1261.67+1616.99)元/㎡/2=1439.33元/㎡</p><p>        出让年限50年土地总价=1439.33&times;1000元=143.93万元</p><p>        3.求取土地的重新购建价格</p><p></p><p>        =132.99万元</p><p>        4.计算建筑物的折旧(1)建筑物的重置价格=1500&times;4000元=600万元(2)建筑物的物质折旧</p><p>        1)门窗等可修复部分的折旧额=5万元</p><p>        2)装修部分的拆旧额=60&times;4/5万元=48万元</p><p>        3)设备部分的折旧额=80&times;9/15万元=48万元</p><p>        4)长寿命项目的折旧额=(600-5-48-48)&times;9/(50-3)万元=95.55万元</p><p>        5)建筑物的物质折旧总额=(5+48+48+95.55)万元=196.55万元</p><p>        (3)建筑物的功能折旧</p><p>        [(50-40)+(2-5)+120-100]万元=27万元</p><p>        (4)经济折旧额=6/8%&times;[1-1/(1+8%)50-9]万元=71.80万元</p><p>        (5)建筑物的折旧额=(196.55+27+71.80)万元=295.35万元</p><p>        5.该写字楼2006年9月30日的价值=[143.93+600-295.35)万元=448.58万元</p>
答案
解析
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