某市为了解决本地中小学教师住宿难问题，打算以招标方式建设一片住宅区，采用公 开招标方式。经过一系列的评标和定标，最后确定A单位为排名第一的中标候选人，B单 位排名第二，C单位排名第三。其中A单位的中标价格低于有效投标报价平均值20%，招 标人怀疑其价格低于成本。为保证合同履行，招标人提出A单位需要在招标文件规定的中 标价5%的履约担保金额基础上，增加中标价10%，即按中标价的15%提供履约担保，否 则不与其签订合同协议书。 A单位按照招标文件规定，只愿意提供中标价5%额度的履约担 保。为此，招标人以中标候选人A单位未按照招标人要求提交履约担保为由，取消其中标
资格，直接与排名第二的中标候选人签订了合同。
【问题】
1．建设工程施工合同的特点包括哪些？
2．本案例中招标人与排名第二的中标候选人签订的合同文件应由哪些内容组成？
3．为确保合同有效履行，在订立合同前后招标人应采取哪些措施进行防范？
1．建设工程施工合同是发包人与承包人就完成具体工程项目的建设施工、设备安装、 设备调试、工程保修等工作内容，明确合同双方当事人权利和义务的协议。根据法律法规 的规定和实践的总结，建设工程施工合同通常具有以下特点：
(1)建设工程施工合同应当采用书面形式；
(2)建设工程施工合同主体资格的特殊要求；
(3)建设工程施工合同订立和履行受到监管；
(4)建设工程施工合同的履行具有长期性及复杂性。
2．通过招标投标活动订立的施工合同，其合同文件应当由协议书、通用合同条款、专 用合同条款、技术要求、设计图纸、已标价工程量清单等附件构成，标准施工招标文件仅 提供了前述通用合同条款和附件部分。
因此本案例中合同文件应由协议书、通用合同条款、专用合同条款、技术要求、设计
图纸、已标价工程量清单组成。
3．(1)建设工程施工合同订立的管理可以划分为订立前管理和合同订立管理。除合同 规划工作以外，合同订立前的管理工作包括：①必须采取严谨、严肃、认真的态度，做好签订前的准备工作；②合同需求确定和市场调研工作，如项目品质和功能需求、市场资源的现状、系列合同的定位、决策等方面。
从发包人角度出发，主要应结合工程项目的特点和发包人对工程项目的建设要求，考虑工程项目所在地的市场环境和社会法律环境，做好项目整体的合同规划，对承包人的数量、项目发包方式、拟签订的合同种类、合同条件以及合同条款等进行合理的筹划，确保所订立的合同的严谨性和科学性，并保证合同之间的衔接和整体性。
发包人在与承包人签订建设工程施工合同前应确保完成以下事项：①工程项目的初步设计已经批准；②工程项目已经列入年度建设计划；③有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料；④建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实；⑤招标发包工程，已经完成招投标程序且已经确定中标人。
(2)建设工程施工合同的履行是指合同依法成立以后，当事人按照约定的合同内容和合同履行方式，全面完成各自所承担的合同义务和法定义务，从而实现当事人合同目的的整个过程。为了有效确保施工合同的履行，应建立适宜的施工合同履行保证体系，包括合同履行目标确定，与项目施工管理有机地结合，从职责、内容、资源和程序等方面形成完整的管理系统，以降低合同实施过程的风险。施工合同履行过程中的几个重点方面包括：①施工合同时间管理；②施工合同质量管理；③变更管理；④施工合同的索赔管理。
