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  3. 4、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场

4、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场

昕玥2020-05-20  39
问题 4、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。
选项
答案
解析本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。估价师收益法中所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均净利润不同的原因主要有：（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；（2）收益指房地产的净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。参见教材P107。
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