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  3. （三） 甲公司拥有总建筑面积为5230m2、土地面积为10000m2的厂区，土

（三） 甲公司拥有总建筑面积为5230m2、土地面积为10000m2的厂区，土

Freeti2020-05-20  43
问题 （三）甲公司拥有总建筑面积为5230m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2；两栋生产车间，建筑面积均为1500m2；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月，甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月，甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
选项 1.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（）。A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法
答案D
解析工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。具体来说，由于甲公司以整体房地产作为抵押物，可比实例不好选择，不宜采用比较法；甲公司2015年10月将厂区全部出租给乙公司使用，有出租收益，可采用收益法估价；此外，估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，因此还可以选用成本法估价。
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