2. 考公考编
  3. 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断： 变现能力是指假定在估价时

以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断： 变现能力是指假定在估价时

Freeti2020-05-20  72
问题 <P>以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断：</P><P>变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。</P><P>影响房地产变现能力的因素主要有：</P><P>1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。</P><P>估价对象中，大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。</P><P>2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。</P><P>估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。</P><P>3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。</P><P>估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。</P><P>4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。</P><P>由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。</P><P>5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。</P><P>估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。</P><P>6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。</P><P>估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。</P><P>综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。</P>
选项 <P>1.在通用性表述中，"标准厂房比特殊厂房的通用性差"的说法错误，应为"标准厂房比特殊厂房的通用性强"。</P><P>2.在房地产开发程度表述中，"由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强"的说法错误，应为"由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱"。</P><P>3.缺少变现时间长短的说明。</P><P>4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。</P>
答案
解析
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