2. 考公考编
  3. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2

某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2

天天题库2020-05-20  7
问题 <P>某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m<sup>2</sup>，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m<sup>2</sup>，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m<sup>2</sup>，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。</P><P>(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。</P><P>(2)若该项目的销售价格为8000元/m<sup>2</sup>，求该项目保本的最低销售量。(10分)</P>
选项 <P>1.设项目的最低销售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=(1-5.5%)X项目建筑面积：3000m<sup>2</sup>×5.5=16500m<sup>2</sup>(1)项目总开发成本TDC</P><P>1)土地费用(土地取得成本)：3000万元</P><P>2)建安工程费：2200元/m<sup>2</sup>×16500m<sup>2</sup>=3630万元</P><P>3)勘察设计和前期工程费：3630万元×30/0=108.9万元</P><P>4)基础设施和公共配套设施建设费：430万元</P><P>5)开发期间税费：114元/m<sup>2</sup>×16500m<sup>2</sup>=188.1万元</P><P>6)管理费用：(3630+108.9+430+188.1)万元×3.5%=152.50万元</P><P>7)财务费用：</P><P>①土地费用的利息：</P><P>3000万元×[(1+7.7%/4)<sup>2*4</sup>-1]=494.35万元</P><P>②开发期间税费的利息：</P><P>188.1万元×[(1+7.，7%/4)<sup>1.5*4</sup>-1]=22.79万元</P><P>③建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：(3630+108.9+430+152.5)万元×[(1+7.7%/4){图}-1]=254.40万元</P><P>④财务费用总计：494.35万元+22.79万元+254.40万元=771.54万元</P><P>8)销售费用：3%X</P><P>9)项目总开发成本：</P><P>(3000万元+3630万元+108.9万元+430万元+188.1万元+152.50万元+771.54万元+3%X)万元=8281.04万元+3%X万元</P><P>(2)税前成本利润率为30010，即</P><P>(0.915X-8281.04)万元1(8281.04+3%X)万元×100%=30%</P><P>则X=11882.3万元</P><P>2.该项目保本的最低销售量为Y万m<sup>2</sup>，根据</P><P>{图1}，可得</P><P>0=8000Y×(1-5.5%)1(8281.04+3%×8000Y)-1,Y=1.13万m<sup>2</sup>。</P>
答案
解析
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