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  3. 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济

某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济

免费考试题库2019-12-17  13
问题 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数（即有效年龄）为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3% ，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6% ，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%；又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年，残值率为零；由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用180万元，安装费用为60万元，而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2；由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%，请计算该建筑物的现时价值。
选项
答案
解析（1）重新购建价格C方法一：单价计算① 建安成本1200元/m2② 专业费用1200×8%=96（元/m2）③ 管理费用（1200+96）×3%=38.88（元/m2）④ 销售费用C×3%⑤ 投资利息 （1200+96+38.88+3%C）×［（1+6%）1.5-1］+［1200+96+38.88+3%C］×40%［（1+6%）0.5-1］=88.930+0.2%C⑥ 销售税费C×6.5%⑦ 息投资利（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C⑧ 重新购建C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）×30000=（1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C）×30000C=6356.394万元（2）总价计算① 建安成本1200×30000=3600（万元）② 专业费用3600×8%=288（万元）③ 管理费用（3600+288）×3%=116.64（万元）④ 销售费用C总×3%⑤ 投资利息（3600+288+116.64+3%C总）×60%×［（1+6%）1.5-1］+（3600+288+116.64+3%C总）×40%［（1+6%）0.5-1］=266.79+0.2%C总⑥ 销售税费C总X6.5%⑦ 投资利润（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C⑧ 重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总X6.5%+1401. 624+1.05%C总。C=6356.394（万元）方法二：重新购建价格C=[1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%]×60%×（1+6%）1.5+[1200×（1+8% ）×（1+3%）+C×3%]×40%×（1+ 6%）0.5+C×6.5%+ [1200 ×（1+8%）×（1+3%）+C×3%]×35%C=2118.7987元/m2重新购建价格=2118.798×30000=6356.394（万元）（2）折旧计算1）物质折旧① 可修复费用=35万元② 装修折旧费=500×1/5×3=300（万元）③ 设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）④ 长寿命项目折旧费=（6356.394-35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）2）功能折旧① 缺乏电梯的功能折旧费=（32×85%-30×80%）×12×3/8%×[1-1（1+8%）57]-（180+60）=1182. 085（万元）②功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1-1/（1+8%）57]=12.344（万元）3）经济折旧=40万元（3）建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.34.4-40=4445.90（万元）【试题解析】（1）应假设销售费用均在开发完成前发生。（2）此题在计算建筑物长寿命项目折旧费时，没有考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。（3）此题在计算功能缺乏和功能过剩折旧时，没有考虑土地使用期限对收益价格的影响。（4）功能缺乏引起的折旧计算中，在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用180万元，安装费用为60万元，共计240万元是随同增加功能费用，而不可修复的功能缺乏折旧=利用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失的净收益现值之和一随同增加功能费用。（5）在功能缺乏引起的折旧计算中有点缺陷，应说明单独增加的必要费用，且此项费用要大于利用“收益损失资本化法”求取的缺乏该功能导致的未来每年损失的净收益现值之和，从而判断不可修复，或者直接在题目中说明缺乏电梯的折旧是不可修复的。（6）功能过剩引起的折旧，是采用建筑物重置价格下的超额持有成本，采用收益损失资本化法计算得出。
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