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评估人员在2009年底拟对1994年底建成的某钢筋混凝土框架结构公寓楼进行评估,
评估人员在2009年底拟对1994年底建成的某钢筋混凝土框架结构公寓楼进行评估,
题库总管
2019-12-17
50
问题
评估人员在2009年底拟对1994年底建成的某钢筋混凝土框架结构公寓楼进行评估,其建筑面积经测量为15 000m2。评估人员在未获得该公寓楼图纸的情况下,获得了与待估公寓楼建筑面积相同的类似建筑物的有关技术资料,其中土建工程直接费合计1680万元。待估公寓楼与类似建筑物的工程特征略有不同,类似工程外墙面为普通花岗石,待估公寓楼外墙面为进口花岗石。类似工程外墙面干挂花岗石工程的预算单价为390元/m2,其中花岗石的预算单价为220元m2,每m2外墙装饰花岗石消耗量为1.02m2;间接费率、利润率和税率分别为12%、7%和3.41%。经评估人员调查,待估公寓楼使用的进口花岗石的预算单价为500元/m2,外墙面工程量与类似建筑物的工程量同为4500m2。问题: 1.计算待估公寓楼外墙面于挂花岗石工程的预算单价。2.计算待估公寓楼土建工程的直接费和造价。3.假定待估公寓楼的给排水、采暖、电气工程造价占建安工程造价的12%,与工程项目建设有关的其他费用为建安工程造价的10%。假设不发生资金成本和其他费用,并不计开发利润,计算待估公寓楼的水暖电工程造价、建安工程造价和总造价。4.待估公寓楼经济耐用年限按60年计算。经评估人员现场勘察后对损耗率进行打分:房屋结构部分40分,装修部分10分,设备部分40分,三部分评分修正系数分别为0.75、0.12和0.13。分别用年限法和打分法确定待估公寓楼的成新率。5.评估人员考虑其他因素后确定的成新率为80%。如果取年限法、打分法和考虑其他因素确定成新率的方法的权重分别为40%、50%和10%,按综合法确定待估公寓楼的成新率。假定待估公寓楼的残值为零,评估其价值(不含地价)。(计算结果涉及金额的,以元为单位并保留整数;百分数保留整数)
选项
答案
解析
【正确答案】 1.预算单价=普通花岗石预算单价+进口花岗石调整部分=390+(500-220)×1.02=676(元/m2) 2.①土建工程直接费用=16 800 000+(676-390)×4500=18 087 000(元) ②土建工程造价=18 087 000 ×(1+12%)×(1+7%)×(1+3.41%)=22 414 594(元) 3.水暖电工程造价=22 414 594/88%×12%=3 056 536(元) 公寓楼建安工程造价=22 414 594+3 056 536=25 471 130(元) 公寓楼总造价=建安工程造价+其他费用=25 471 130×(1+10%)=28 018 243(元) 4.按年限法计算成新率:(60-15)/60×100%=75% 按打分法计算成新率:1-(40×0.75+10×0.12+40×0.13)/100=64% 5.按综合法计算成新率:75%×40%+64%×50%+80%×10%=70% 公寓楼价值=28 018 243×70%=19 612 770(元)
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