钱某于20 1 2年1 1月3日去世后，遗留了位于××市××路××号的临街住宅一幢。该住宅占地面积2 00m2 ，共两层，每层建筑面积为100m2 ，是钱某于200 9年年初以1 20万元购得的。钱某另遗有其他财产合计价值150万元。钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承，钱甲继承住宅的一层和价值45万元的其他财产，钱乙继承二层和价值1 0 5万元的其他财产。”在接受遗产时，钱甲决定以自己所继承的一层向钱乙换取价值相等的现金，钱乙同意交换，但认为当初该住宅以1 20万元购入，一、二层建筑面积相等，故一层现值应为60万元；钱甲则认为一层现值应为74万元。为此，两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅一层进行估价。请问：
1．作为房地产估价师，给出你的专业意见。
2．若经估价机构评估后，一层的正常市场价格为73万元，请你具体分析一下实际成交价格会高于7 3万元，还是低于7 3万元？
【答案】
1．估价意见如下：
(1)应以价值时点的当地房地产市场价格为依据，对估价对象进行估价，不能以200 9年年初的房地产市场价格为依据。
(2)该住宅虽然一层与二层的建筑面积相等，但其价值不一定相等，还要考虑层次、装修、设施、设备、用途等方面因素，因此，整幢楼的价值不能平均分摊。可以先计算出整栋楼的总价值，再在一、二层之间合理分摊；也可以单独采用比较法对一层的现值进行估价。
2．由于这是对一个整体建筑物的部分楼层进行估价，对于钱乙来说，获得一层后将会得到一个整体建筑物，钱乙愿意出比正常市场价格高的价格得到一层，因此，从这个意义上说，实际成交价格可能会高于7 3万元的正常市场价格；但由于这是一种特殊交易情形（亲朋好友间交易），钱甲可能由于亲情考虑，会主动降低售价，从这个意义上说，实际成交价格也可能会低于73万元的正常市场价格。因此，最终实际成交价格可能低于7 3万元也可能高于73万元，还可能等于73万元。
【试题解析】本题考查的是价值时点原则运用、房地产分割估价以及房地产交易情况修正的内容。
