甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其余为年利率7.5％、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／(m2·月)，以后租金每年递增5％。另有地下停车位310个，租金为500元／(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。
请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。(8分)
解：税前现金回报率=(年净收入一年还本付息额)/资本金或权益资本=年税前现金流量/资本金或权益资本
第一年净收入A1=(150x12x36000+500x12x310)×(1—10％一30％)=39996000(元)
第五年净收入A5=A1×(1+5％)3=46300369.5(元)
税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)／(430000000x60％)=11.41％
