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某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平

Freeti2019-12-17  53
问题 某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
选项
答案
解析在建工程价格＝预期建成后的价格－建筑费－专业费（1）预期建成后的价格：办公楼的出售价格＝10000×9000＝90000000（元）=9000（万元）商场的年租金净收益＝3000×120×12×0.8×80%×（1－20%）＝2211840（元）=221.184（万元）建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%×[1/（1+8%）1.5]＝8018.7537＋2463.3611＝10482.1149（万元）（2）建筑费3000×12000/10000×60%×[1/（1+8%）0.75]＝2038.8531（万元）（3）专业费2038.8531×10%＝203.88531（万元）（4）在建工程的正常价格P＝10482.1149－2038.8531－203.88531＝8239.3765（万元）
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