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某在建工程于2017年3月1日开工,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积5000平
某在建工程于2017年3月1日开工,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积5000平
Freeti
2019-12-17
43
问题
某在建工程于2017年3月1日开工,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积5000平方米,土地使用权年限50年,从开工之日起计;规划建筑总面积12000平方米,其中商场建筑面积3000平方米,办公楼建筑面积9000平方米;该工程正常施工期2年,建筑费为每平方米建筑面积3000元,专业费为建筑费的10%;至2017年9月1日已完成主体结构,已投入总建筑费及专业费的40%,还需投入总建筑费及专业费的60%(假设在剩余工期中均匀投入);折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出;商场可出租面积的月租金为120元/平方米,建筑面积与可出租面积之比为1:0.8,正常出租率为80%,出租的成本及税费为有效总收益的20%,经营期资本化率为8%;办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因,该在建工程的业主想将其转让出去,假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料,采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
选项
答案
解析
在建工程价格=预期建成后的价格-建筑费-专业费(1)预期建成后的价格:办公楼的出售价格=10000×9000=90000000(元)=9000(万元)商场的年租金净收益=3000×120×12×0.8×80%×(1-20%)=2211840(元)=221.184(万元)建成后的总价值折现至价值时点=9000/(1+8%)1.5+221.184/8%×[1/(1+8%)1.5]=8018.7537+2463.3611=10482.1149(万元)(2)建筑费3000×12000/10000×60%×[1/(1+8%)0.75]=2038.8531(万元)(3)专业费2038.8531×10%=203.88531(万元)(4)在建工程的正常价格P=10482.1149-2038.8531-203.88531=8239.3765(万元)
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