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  3. 某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000

某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000

Freeti2019-12-17  72
问题 某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
解析（1）项目总开发价值：①总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）（2）项目总开发成本：①土地成本：297000×1280=38016（万元）②建造成本：297000×4500=133650（万元）③其他工程费：133650×10％=13365（万元）④管理费：a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）c．管理费合计：14802.48万元⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元⑥财务费用：a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）c．财务费用总计：71583.618万元⑦项目开发总成本：38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）（4）开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99％。
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