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某开发商取得一房地产项目,总占地面积42000m2,规划建设用地面积为45000
某开发商取得一房地产项目,总占地面积42000m2,规划建设用地面积为45000
Freeti
2019-12-17
33
问题
某开发商取得一房地产项目,总占地面积42000m2,规划建设用地面积为45000m2,总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2,建造成本为4500元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%,贷款利率为17%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/m2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
解析
(1)项目总开发价值:①总销售收入:297000×95%×18000=507870(万元)②销售税费:507870×5.48%=27831.276(万元)③项目总开发价值:507870-27831.276=480038.724(万元)(2)项目总开发成本:①土地成本:297000×1280=38016(万元)②建造成本:297000×4500=133650(万元)③其他工程费:133650×10%=13365(万元)④管理费:a.土地管理费:38016×8%=3041.28(万元)b.建设期管理费:(133650+13365)×8%=11761.2(万元)c.管理费合计:14802.48万元⑤销售费用:507870×3.5%=17775.45万元⑥财务费用:a.土地费用和土地管理费利息:(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息:(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)c.财务费用总计:71583.618万元⑦项目开发总成本:38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)(3)项目开发利润:480038.724-289192.548=190846.176(万元)(4)开发成本利润率:190846.176/289192.548=65.99%。
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