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  3. 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投

某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投

昕玥2020-05-20  73
问题 <P>某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。</P>
选项 <P>因为i=15%，s=5%，且i≠s</P><P>则FNPV=-1000-200[1/(1+i)]+200/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]<sub>19</sub>｝1/(1+i)=-1000-200[1/(1+15%)]+200/(15%-5%){1-[(1+5%)/(1+15%)]<sub>19</sub>｝+1/(1+15%)=256.40(万元)</P><P>因为FNPV=256.40>0，则该项目投资可行。</P><P>计算FIRR并判断项目投资的可行性</P><P>NPV=-1000=200[1/(1+i)]+200/(t-s){[1-[(1+s)/(1+i)]<sub>19</sub>｝1/(1+i)</P><P>当i<sub>1</sub>=17%时，NPV<sub>1</sub>=71.22(万元);当i<sub>2</sub>=18%时，NPV<sub>1</sub>=-7.64(万元)</P><P>则FIRR=i<sub>1</sub>+|NPV<sub>1</sub>|/(|NPV<sub>1</sub>|+|NPV<sub>2</sub>|)(i<sub>2</sub>-i<sub>1</sub>)=17%+[71.22/(71.22+7.64)](18%-17%)=17.90%</P><P>因为FIRR=17.90%>15%，则该项目投资可行。</P><P>计算实际收益率</P><P>因为R<sub>a</sub>=17.90%，R<sub>d</sub>=4%，(1+R<sub>a</sub>)=(1+R<sub>r</sub>)(1+R<sub>d</sub>)</P><P>则实际收益率R<sub>r</sub>=13.37%</P>
答案
解析
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