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共用题干 某房地产开发公司以1200万元取得了1hm2综合用地50年的建设用地

天天题库2019-12-17  49
问题 共用题干某房地产开发公司以1200万元取得了1hm<sup>2</sup>综合用地50年的建设用地使用权。该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第一层～四层为建筑面积相同的商业用房，第5层～第16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m<sup>2</sup>，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用建造，假定该综合楼单位造价为1800元/m<sup>2</sup>，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公建设用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时,该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
选项 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于()类建设用地。A:一B:二C:三D:四
答案B
解析容积率=总建筑面积/土地面积。建筑密度是规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1hm<sup>2</sup>=15亩=10000m<sup>2</sup>。总建筑面积=6*10000m<sup>2</sup>=60000m<sup>2</sup>。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000m<sup>2</sup>*50%=5000m<sup>2</sup>。办公楼建筑面积5000m<sup>2</sup>，办公楼楼基底占地面积=5000m<sup>2</sup>/5=1000m<sup>2</sup>。商住综合楼基底占地面积=5000m<sup>2</sup>-1000m<sup>2</sup>=4000m<sup>2</sup>。 根据：正常利润被作为项目成本计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本。本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1hm<sup>2</sup>综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6*10000m<sup>2</sup>=60000m<sup>2</sup>，综合楼建筑面积=(60000-5000)m<sup>2</sup>=55000m<sup>2</sup>。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼地价=900万元/55000m<sup>2</sup>=163.64元/m<sup>2</sup>。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m<sup>2</sup>，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”，该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(1800+163.64)*(1+30%)元/m<sup>2</sup>=2552.73元/m<sup>2</sup>。
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