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某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于200

tikufree2020-05-20  55
问题 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米， 建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写 字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%, 土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
选项
答案
解析(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益= 50×12 ×1 800× (1 -10%) =972 000 （元）(2)计算总费用。①年管理费=972 000 × 3% =29 160 （元）②年维修费=2500 ×1800 ×1.5% =67 500 （元）③年税金=25×1800 =45 000 （元）④年保险费=2 500×1 800×0. 2% =9 000 （元）年总费用=①+②+③+④=29 160 +67 500 +45 000 +9 000 = 150 660 （元）(3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用= 972 000 -150 660 =821 340 （元）(4)计算房屋纯收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》 第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年 (50-2)，并旦不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回 (注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=建筑物重置价使用年限=2 500×l 800÷48 =93 750 （元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额×已使用年数 =2 500×l 800 -93 750×l =4 406 250 （元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4 406 250×8% =352 500（元）
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