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共用题干 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼...

admin2020-12-24  39
问题 共用题干
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
选项 导致两个估价结果差异较大的因素不包括(    )。
A:房屋渗漏情况   
B:房屋购置原价
C:修缮工期长短   
D:房屋使用人数
答案B
解析1.据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。2.由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。V= C1+C2+C3+C4 - C5式中V--房地产损害评估值；
C1——拆除工程费用；
C2——修缮工程费用；
C3——恢复工程费用；
C4——直接经济损失；
C5——被拆除物残值。
其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：
(1)房屋使用人周转安置费用。
(2)房屋空置的收益损失。
(3)房屋使用面积减少的损失。
(4)房屋室内净高降低的损失。
(5)房屋采光面积减少的损失。
(6)房屋耐久性降低的损失。
(7)邻近房屋损坏的补偿。
(8)施工影响的补偿。
(9)其他直接经济损失。
被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D项“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。3.房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
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