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  3. 某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000

某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000

shuhaiku2019-12-17  72
问题 某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为10（5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。%，按年以复利计息。预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。 问题：（1）分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。（2）分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的 建设期贷款本利和。（3）为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。（4）开发商期望的目标收益率为10%，利率为10%的折现系数如表1所示。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。（5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
选项
答案
解析（1） 项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）=13603（万元） （1分）贷款总额=13600—9600=4000（万元） （1分）（2） 建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和：每年借款额=4000／2=2000（万元） （1分）第1年应计利息=2000×10%=200（万元） （0.5分）第2年应计利息=〔（2000+200）+2000〕×10%=420（万元） （0.5分）第3年：年初借款累计=2000+2200+420=4620（万元）应计利息，=4620×10%=462（万元） （0.5分）应还利息=462（万元）应还建设期贷款本利和=4620／2=2310（万元） （0.5分）第4年：年初借款累计=2310（万元）应计利息=2310×10%=231（万元） （0.5分）应还利息=231（万元）应还建设期贷款本利和=2310（万元） （0.5分）（3） 第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：①第l年初自有资金流出：自有资金流出=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000=7400（万元） （1分）②现金流入第1、2年年末现金流入为零。第3年：40 000×5000×60%=12 000（万元） （0.5分）第4年：40 000×5000×40%=8000（万元） （0.5分）③现金流出第1年年末（第2年初）：自有资金流出=（1500×40 000×65%+500×40 000×15%）/10 000-2000=2200（万元）[或9600—7400=2200（万元）] （1分）第2年末：自有资金流出为零。第3年末：借款还本=2310（万元）借款付息为462万元经营成本=销售收入×2%=12 000×2%=240 （万元） （0.5分）销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元） （0.5分）现金流出=2310+462+240+660=3672 （万元） （0.5分）第4年末：借款还本=2310（万元）借款付息为231万元经营成本：：8000×2%=160（万元） （0.5分）销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元） （0.5分）现金流出=2310+231+160+440=3141（万元） （0.5分）④建设期和销售期各年年末净现金流量：第1年年初：－7400（万元）第1年年末：0－2200=－2200（万元） （0.5分）第2年年末：0 （0.5分）第3年年末：12 000－3672=8328（万元） （O.5分）第4年年末：8000－3141=4859（万元） （0.5分）（4） 净现值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830=175.50（万元） （0.5分）因为该项目财务净现值175.50>0，故该项目可行。 （0.5分）（5） ①尾房的功能性贬值率=（1-9.2/10）×100%=8% （1分）功能性贬值额=5200×8%=416（元） （1分）②尾房的销售均价=5200-416=4784（元／m ） （1分）
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