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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办
昕玥
2020-05-20
32
问题
<P>某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目,建设期为2年,准备采用"滚动开发"的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金为200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡,预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡,预售均价为7800元/㎡。项目竣工时,开发商决定将未销售出去1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?</P><P>(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)</P>
选项
<P>根据题意,该项目第1年初投资600万元,第2年初投资400万元,第2年末应付利息400×2×10%=80(万元);第1年末预售收入为:400×8000=320(万元),第2年末预售收入为:600×7800=468(万元);</P><P>设最低年租金为x万元,则第三年末净租金收入为:1000×60%×(1-30%)x=420(万元),第4年末净租金收入为:1000×70%×(1-30%)x=490x(万元),第5年末净租金收入为:1000×80%×(1-30%)x=560x(万元),第6年末至第50年末每年净租金收入为:1000×90%×(1-30%)x=630x(万元),以开发商要求的目标收益率16%作为报酬率,作现金流量图,使净现值为零,求解:</P><P>NPV=-600-(400-320)/(1+16%)+(468-80)/(1+16%)<sup>2</sup>+420x/(1+16%)<sup>3</sup>+490x/(1+16%)<sup>4</sup>+560x/(1+16%)<sup>5</sup>+630x/16%?[1-1/(1+16%)<sup>45</sup>]?1/(1+16%)<sup>5</sup>=0</P><P>
</P><P>解得x=0.1421万元/(㎡?年)=1421元/(㎡?年)=118.42元/(㎡?月)</P>
答案
解析
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