估价对象为一写字楼，土地总面积为1000m2，于1995年10月底获得50年使用权，土地使用权出让合同未约定不可续期。写字楼总建筑面积4000m2，建成于...

估价对象为一写字楼，土地总面积为1000m²，于1995年10月底获得50年使用权，土地使用权出让合同未约定不可续期。写字楼总建筑面积4000m²，建成于1998年10月底，为钢筋混凝土结构，根据下面所给资料，需评估该写字楼2007年10月31日的价值。搜集有关资料如下：

1.搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

从2006年11月至2007年10月地价逐月上升0.5%。

2.当地征收农地的费用等资料如下：在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要37万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为80元/m²，土地开发费用、税金和利润等为100元/m²，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分别为十个级别，城市边缘土地列为最差级，即处于第八级，而估价对象处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

3.该写字楼电梯已落后，重新购建价格为1500元/m²，经济寿命为60年，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重新购建价格为60万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重新购建价格为80万元，平均寿命为15年，经过年数为9年；假设残值率均为0。另调查，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧40万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能电梯需要120万元，该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为8%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）

【解】

1.成本法公式如下：房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧

2.求取使用年限50年的土地重置价：(1)用比较法求取：A修正后的单价=1200*(100/99)*(1+0.5%)⁷*(100/102)=1230.58（元/m²）B修正后的单价=1150*(100/100)*(1+0.5%)¹⁰*(100/97)=1246.20（元/m²）C修正后的单价=1380*(100/103)*(1+0.5%)⁵*(100/105)=1308.23（元/m²）再用简单算术平均法求得土地价格=(1230.58+1246.20+1308.23)/3=1261.67(元/m²)(2)用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：(370000/666.67+80+100)*

2.20=1616.99(元/m²)(3)再用简单算术平均法求得上述两种方法的平均土地价格为：(1261.67+1616.99)/2=1439.33(元/m²)出让年限50年土地总价=1439.33*1000=143.93（万元）

3.求取土地的重新购建价格V_n=V_N*{(1+Y)^N-n[(1+Y)ⁿ-1]}/[(1+Y)^N-1]=143.93*{(1+5%)^50-38*[(1+5%)³⁸-1]}/[(1+5%)⁵⁰-1]=132.99（万元）

4.计算建筑物的折旧

(1)建筑物的重置价格=1500*4000=600万元

(2)建筑物的物质折旧

1)门窗等可修复部分的折旧额=5万元

2)装修部分的折旧额=60*4/5=48万元

3)设备部分的折旧额=80*9/15—48万元

4)长寿命项目的折旧额=（600-5-60-80）*9/60=68.25万元

5)建筑物的物质折旧总额=5+48+48+68.25=169.25万元

(3)建筑物的功能折旧(50-40)+(2-5)+120-100=27万元(4)经济折旧额=6/8%*[1-1/(1+8%)^60-9]=73.82（万元）(5)建筑物的折旧额=169.25+27+73.82=270.07（万元）

5.该写字楼2006年9月30日的价值=132.99+600-270.07=462.92（万元）