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  3. 某市一商品房住宅楼依法为必须进行招标的项目，建设单位决定采用公开招标的方式进行工

某市一商品房住宅楼依法为必须进行招标的项目，建设单位决定采用公开招标的方式进行工

题库总管2020-05-20  37
问题 <P>某市一商品房住宅楼依法为必须进行招标的项目，建设单位决定采用公开招标的方式进行工程施工项目招标。经过有关负责人协商，建设单位委托某招标代理机构编制了招标公告，其中指出，投标人的资质要求为：房屋建筑总承包一级或以上资质和装饰装修专业承包一级施工资质。招标公告明确表明接受联合体投标。</P><P>其后，招标人在组织编写招标文件时，考虑到联合体投标的不利因素，将招标文件中接受联合体投标的规定改为不接受联合体投标，但并没有重新发布招标公告。有一个联合体投标人参加了投标，其由两个成员单位A、B组成，具备的资质情况分别是：</P><P>成员A：具有房屋建筑总承包一级和装饰装修专业承包二级施工资质;</P><P>成员B：具有房屋建筑总承包二级和装饰装修专业承包一级施工资质。</P><P>该联合体成员共同签订的联合体协议书中，成员A承担房屋建筑施工，成员B承担装饰装修施工。</P><P>【问题】</P><P>1.该建设单位可以通过何种方式获得土地使用权?各有什么特点?</P><P>2.该联合体资质是否符合要求?</P><P>3.商品房预售应当符合什么条件?</P><P>4.招标人对招标文件的更改有效吗?招标人是否应接收该联合体的投标文件?该联合体投标人是否能够通过资格审查?为什么?</P>
选项 <P>1.该建设单位可以通过两种方式获得土地使用权：出让和划拨。</P><P>(1)土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国是实行土地公有制的社会主义国家。这决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者，如果允许无期限出让土地使用权，则与土地私有制无异，这必然会动摇社会主义存在的基础。根据现行规定，土地使用权出让最高年限是按照用途确定的：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。</P><P>(2)土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，它是无偿取得土地使用权的一种途径，正因为它的无偿性，所以法律法规对其作了严格的条件限制：</P><P>①国家机关用地和军事用地;</P><P>②城市基础设施用地和公益事业用地;</P><P>③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;</P><P>④法律、行政法规规定的其他用地。</P><P>上述四种用地才能申请土地使用权的划拨。</P><P>2.该联合体的资质符合要求。</P><P>《招标投标法》第三十一条中规定的"联合体各方均应当具备规定的相应资格条件"，并不是指所有成员均需要具备所有条件，重点在于具备相应的资格条件。本案例中，联合体成员协议分工，成员A承担房屋建筑施工，成员B承担装饰装修施工，联合体的资质条件为房屋建筑总承包一级资质和装饰装修专业承包一级施工资质，故符合建设单位对投标人资质条件的要求。</P><P>3.根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件：</P><P>(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;</P><P>(2)持有建设工程规划许可证;</P><P>(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期;</P><P>(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。</P><P>4.本案例中，招标人在招标文件中直接更改资格条件的做法无效。因为根据我国《合同法》规定，招标人发布招标公告即是向潜在投标人发出要约邀请，而招标文件在性质上属于对招标公告内容的进一步细化和补充，不能修改招标公告的实质性内容，若要改变应重新发布招标公告。因而，招标人应该接收该联合体的投标文件，又因为联合体投标人满足资格要求，所以该联合体投标人能够通过资格审查。</P>
答案
解析
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