2. 财务会计
  3. 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于200

某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于200

题库总管2019-12-17  39
问题 <P>某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。</P><P>要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。</P>
选项
答案
解析<P>(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*1800*(1-10%)=972000（元）</P><P>(2)计算总费用。①年管理费=972000*3%=29160（元）②年维修费=2500*1800*1.5%=67500（元）③年税金=25*1800=45000（元）④年保险费-2500*1800*0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）</P><P>(3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）</P><P>(4)计算房屋纯收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=建筑物重置价使用年限=2500*1800÷48=93750（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额*已使用年数=2500*1800-93750*1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=4406250*8%=352500（元）</P><P>(5)计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）</P><P>(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：50-3=47（年）P=468840/6%*[1-1/(1+6%)<sup>47</sup>]=7308760（元）单价=7308760/1000=7309（元/平方米）</P><P>(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。</P>
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